املاک کلنگی با رکود شدید خداحافظی می‌کند؟

مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی

تاریخ انتشار : دوشنبه, 18 خرداد 1394 10:10

گزارشی از حال و هوای بازار املاک کلنگی پایتخت
املاک کلنگی با رکود شدید خداحافظی می‌کند؟

اما مهمترین بخش از بازار مسکن که تکان قیمتی بالایی داشت، نرخ انواع خانه های کلنگی بود و این خانه ها که زمانی مالکان آن را با یک دستگاه آپارتمان نوساز و حتی پول اضافه، تعویض می کردند تبدیل به زمین گرانبهایی شد که چند برابر یک واحد نوساز می ارزید.

در واقع فروش تراکم در شهرهای بزرگ به خصوص شهر تهران موجب رشد قیمت در خانه های کلنگی شد به طوری که نرخ انواع خانه های کلنگی در مناطق متوسط رو به پایین به بیش از 5 میلیون تومان افزایش یافت.

از سوی دیگر مصوبه افزایش تراکم ساختمانی در بافت های فرسوده شهری هم از دیگر عواملی بود که سازندگان را به خرید املاک کلنگی در بافت‌های فرسوده ترغیب می کرد و این خانه ها که روزگاری مشتری برای آن پیدا نمی شد، به سرمایه گذاری سودآوردی برای سازندگان و مالکان تبدیل شد.

از سوی دیگر مشکلاتی که در دیگر بازارهای سرمایه ای مانند طلا و ارز به وجود آمد هم به این رخداد دامن زد و خانه ها روز به روز گران تر شدند تا در نهایت رشد قیمت مسکن به حدی رسید که دیگر متقاضی برای آن پیدا نشد.

براین اساس افزایش قیمت خانه های کلنگی و در ادامه آن واحدهای نوساز به حدی رسید که متقاضیان، دیگر توان پرداخت نداشتند و ازسوی دیگر سازندگان هم که املاک کلنگی را با قیمت های سرسام آوری می خریدند حاضر به فروش با قیمت کمتر نبودند.

حال و هوای خرید و فروش خانه‌های کلنگی
در حال حاضر که بیش از دو سال از رکود مسکن گذشته است، همچنان خرید وفروش مسکن در خواب عمیقی فرو رفته است که این خواب برای املاک کلنگی بیشتر بوده بطوریکه نسبت به سال 91، حجم خرید و فروش در این بخش به شدت کاهش یافته است.

در واقع زمین که در کمتر از دو سال پیش در شهر تهران تبدیل به طلا شده بود و بسازبفروش ها برای خرید زمین های مرغوب از یکدیگر سبقت میگرفتند مدتی است که در خواب فرو رفته و خریدار زیادی برای آن پیدا نمی شود.

هرچند که برخی از سرمایه گذاران که پول بیشتری دارند وارد خرید خانه های کلنگی شدند تا با تکان بازار مسکن، سودهای چندبرابری به دست بیاورند اما در کل رغبتی برای خرید خانه های کلنگی وجود ندارد.

در حال حاضر، خریدار خانه کلنگی باید صبر کند تا هر زمان که رونق به بازار بازگشت، ساخت و ساز را شروع کند که همین خواب سرمایه هم موضوعی است که موجب بی میلی سرمایه داران نسبت به خرید ملک کنگلی می شود.

سوداگران زمین‌های شمال شهر؛ علت گرانی مسکن
باید توجه داشت که خرید ملک کلنگی در نقاط مختلف شهر، تفاوت زیادی با یکدیگر دارد، زیرا در مناطق متوسط و جنوبی شهر، خانه های کلنگی متراژهای کمتری دارند بنابراین بسازبفروشهایی که به سراغ این زمین ها می روند توان مالی کمتری دارند.

ضمن آنکه در قطعات کوچک ممکن است یک آپارتمان 4 یا 5 طبقه و یک واحدی ساخته شود که در نهایت 4 تا 5 واحد می شود اما خانه های قدیمی بزرگ در نقاط مختلف شهر تهران به خصوص شمال به دلیل ارزش بالای منطقه و متراژهای بالا یک سرمایه گذاری بزرگ محسوب می شود.

همین موضوع موجب شده که یکی از عوامل گرانی مسکن هم خریداران وفروشندگان املاک کلنگی درشمال شهر تهران باشند، در واقع این دسته از سرمایه داران با ورود به بازار مسکن و خرید وفروش زمین موجب سوداگری شده و قیمت‌ها را در بازار به هم می‌ریزند.

این دسته از دلالان که حتی ممکن است سررشته ای از ساخت و ساز مسکن هم نداشته باشند، تنها برای کسب سود و منافع وارد خرید و فروش ملک کلنگی می شوند و گاهی تا چندین برابر قیمت واقعی، املاک خود را می فروشند.

نتیجه این امر نه تنها باعث رشد چندبرابری قیمت‌ها می شود بلکه بسیاری از خانه باغ‌های شمال شهر تهران را هم از بین برده است که نمونه آن را می توان در منطقه دربند، دارآباد و دیگر مناطق دید.

حتی هشدارهایی که در طول این سالها از سوی برخی از مسئولان و یا کارشناسان شهری داده شده هم بی نتیجه بوده و همواره ملک کلنگی و خانه باغ‌ها مورد توجه دلالان و سرمایه داران قرار گرفته و آنها در طول این سالها با ورود به این عرصه، بازار را بهم ریختند.

اما در حال حاضر که بازار املاک کلنگی به دلیل رکود مسکن و کاهش توان اقتصادی متقاضیان مسکن ، راکد شده است، دلالان و سوداگران تمایلی به حضور دراین بازار ندارند و حتی شرایط برای سازندگان واقعی مسکن هم دشوار شده است.

بنابراین می توان امیداوار بود که در طول سال‌های رکود خانه باغ های کمتری در سطح شهر تهران از بین برود. در واقع باوجودی که براساس تقسیم بندی دولت، این مناطق جزو بافت فرسوده به شمار نمی رود اما سودای درآمدهای میلیاردی ، دلالان را به این مناطق می کشاند.

رونق ملک کلنگی در جنوب شهر با طرح نوسازی
براساس این گزارش، یکی از مواردی که در سال های اخیر تاثیر زیادی بر افزایش خرید و فروش ملک کلنگی داشته، موضوع نوسازی بافت های فرسوده است که با افزایش تراکم ساخت، این تشویق را برای سازندگان مسکن داشت که وارد این عرصه شوند.

آمارسرشماری نفوس و مسکن در سال 1390 حاکی از آن است که سال 1385 در کل کشور یک میلیون و 949 هزار و 957 واحد مسکونی با عمر بیش از 30 سال وجود داشت که از این تعداد یک میلیون و 317 هزار و 661 واحد در نقاط شهری بود.

همچنین این آمارها در سال 1390 از وجود 2 میلیون و 112 هزار و 909 خانه بالای 30 سال خبر می دهد که از این تعداد یک میلیون و 540 هزار و 575 خانه در نقاط شهری وجود درد که این آمارها حاکی از وجود تعداد بالای خانه ها کلنگی در بافت فرسوده است.

براساس نتایج این آمارگیری، 18 درصد از واحدهای مسکونی دارای عمر کمتر از 5 سال، 36.7 درصد دارای عمری بین 5 تا 10 سال، 15.2 درصد بین 21 تا 30 سال و حدود 9.1 درصد هم بیش از 30 سال عمر داشتند.

برآوردهای موجود نشان می دهد که براساس روند گذشته و نرخ تخریب واحدهای مسکونی نشان می دهد که در 10 سال آینده تعداد واحدهای مسکونی یبا عمری بیش از 30 سال به 4.4 میلیون واحد در کل کشور، 3.4 میلیون در مناطق شهری و 1.1 مییلیون در مناطق روستایی می رسد.

اگر واحدهای مسکونی بیش از 20 سال را هم به این آمار اضافه کنیم می بینیم که واحدهای مسکونی با عمر بیش از 20 سال به بیش از 6.5 میلیون واحد مسکونی می رسد.

براین اساس وجود این تعداد واحد فرسوده پتانسیل بالایی برای خرید وفروش ملک کلنگی به شمار می رود که به خصوص در شهر تهران، ممکن است حتی به سوداگری زمین هم منجر شود. همانطور که درسال های گذشته افزایش تراکم های ساختمانی که در بافت فرسوده به تصویب رسید، موجب هجوم دلالان و واسطه ها به این زمین ها شد.

دیدگاه فعالان بازار مسکن در مورد املاک کلنگی
حسام عقبایی در گفتگو با خبرنگار «راه مردم» با تاکید بر اینکه رونق در سال جدید، بازار مسکن رونق بیشتری پیدا کرده که این موضوع بر خرید وفروش املاک کلنگی هم تاثیر گذار است، گفت: معاملات مسکن نشان می دهد که املاک کلنگی نسبت به سال گذشته رونق بیشتری پیدا کرده است.

وی با بیان اینکه با وجود رونق بیشتر اما هنوز نسبت به سال های گذشته، خرید وفروش این املاک کمتر است، افزود: امیدواریم با رونقی که در بخش مسکن اتفاق می افتد و افزایش ساخت و سازها بازار ملک کلنگی هم تغییراتی داشته باشد.به گفته رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک استان تهران، خرید وفروش املاک کلنگی به معنای افزایش ساخت و ساز مسکن است که با توجه به رکودی که در دوسال گذشته در بخش ساختمان سازی اتفاق افتاده است، می تواند تاثیر زیادی را بر بازار بگذارد.

عقبایی به افزایش وام خرید مسکن اشاره کرد و افزود: افزایش نرخ وام مسکن برای بخش هایی از بازار می تواند مفید باشد و به رونق ساخت وساز کمک کند.

همچنین یکی از فعالان بازار مسکن در این باره معتقد است که رونق املاک کلنگی به خصوص در شمال تهران، نقش زیادی بر قیمت مسکن دارد.

به گفته وی، با وجود افزایش ساخت و ساز مسکن در دهه گذشته هنوز تعداد خانه‌های کلنگی در سطح زیاد است.

این مشاور املاک با اشاره به اینکه خانه کلنگی هنوز هم در میان برخی از مردم طرفدار زیادی دارد، گفت: مشتری که توان پرداخت خرید یک خانه کلنگی و بازسازی آن را داشته باشد بسیار خوش شانس است زیرا هم استقلال کافی برای زندگی در خانه خریداری شده را دارد و هم اینکه متراژ بیشتری برای ساخت و ساز در اختیارش قرار می گیرد.

یکی دیگر از فعالان بازار مسکن درباره قیمت خانه‌های کلنگی، اظهار داشت: در بخش هایی از شهر تهران  مانند ولیعصر، گاندی، عباس‌آباد در سال 91 خانه کلنگی پیدا نمی‌شد اما پس از رکود بازار، فروشنده زیادی در این نوع خانه ها پیدا شد.

وی با بیان اینکه زمانی خانه کلنگی مشتری دارد که بازار ساخت و ساز رونق داشته باشد، افزود: ملک همیشه تابعی از قانون عرضه و تقاضا بوده و قیمت‌ها نیز بر همین اساس مشخص می‌شود. 

این فعال بازار مسکن با تاکید بر اینکه خانه‌های کلنگی تهران در حال ته کشیدن است و معدود خانه‌های باقی مانده نیز نرخ‌هایشان را سلیقه فروشنده و خریدار مشخص می‌کند، اظهار داشت: نمی‌توان فرمولی برای نرخ‌ها مشخص کرد.

براین اساس یکی دیگر از مشاوران املاک درغرب تهران با بیان اینکه اغلب سازنده‌ها، خریدار املاک کلنگی هستند، گفت: آنها هر زمان که مبلغ کافی در جیب‌شان باشد و آینده را به سود خود پیش‌بینی کنند تصمیم به خرید می‌گیرند.وی با بیان اینکه سازنده ها حتی برخی مواقع حاضرند ملکی را با قیمت چند برابر خریداری کنند، بیان کرد: اگر ملکی برای سازنده ها صرفه اقتصادی داشته باشد تا چند برابر هم هزینه می کنند زیرا با ساخت آن می توانند سود چندبرابری به دست بیاورند.

به گفته این فعال بازار مسکن، زمانی که بازار تعادل داشته باشد فروشنده‌ها هم اقدام به فروش می‌کنند و زمانی که بازار معاملات ملکی با نوسان همراه باشد آنها از انجام معامله خودداری می‌کنند. بنابراین باید به انتظار نشست تا تاثیر افزایش وام مسکن و تغییرات دیگر بازارهای سرمایه ای را در این بخش دید، چرا که به گفته کارشناسان بازار مسکن دیگر ظرفیت رکود بیش از این را ندارد و سرانجام تکانه های قیمتی وارد این بازار هم می شود.

اخباراقتصادی - راه مردم