دوپينگ نرخ مالكيت مسكن

مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی

تاریخ انتشار : دوشنبه, 30 -3443 03:25

اخبار اقتصادی - دوپينگ نرخ مالكيت مسكن

نرخ مالكيت مسكن در مناطق شهري ايران، پس از 7سال كاهش تدريجي، سرانجام در سال91 متوقف و در سال92 افزايش پيدا كرد؛ اما رشد قيمت مسكن در سال‌هاي 91 و 92 از يكسو و تطويل زمان دسترسي به مسكن در اين سال از سوي ديگر، هم‌اكنون باور اینکه «جمعيت خانه‌دار در ايران با رشد مواجه شده» را سخت كرده است.

گزارش رسمي بانك‌مركزي نشان مي‌دهد تعداد خانوارهاي شهري صاحب مسكن در ايران از 2/67 درصد در سال 84 به 4/62 درصد در سال91 رسيده اما در سال92، اين نرخ پس از یک دوره نزول ممتد، ناگهان افزايش مي‌يابد و جامعه خانوارهاي صاحب‌خانه به 4/64 درصد كل خانوارهاي شهري ايران مي‌رسد.

در سال گذشته، به تناسب افزايش تعداد خانوارهاي خانه‌دار در شهرهاي ايران، از جمعيت اجاره‌نشين‌ها نيز كاسته شده؛ طوري كه جمعيت اجاره‌نشين‌هاي مستقر در آپارتمان‌هاي اجاره‌اي در شهرها از 27درصد كل خانوارها در سال91 به 8/25درصد رسيده است.

سهم اجاره‌نشين‌ها در سال84 معادل 9/23درصد كل خانوارهاي شهري بود. آمارهاي بانك‌مركزي حكايت از آن دارد كه در سال گذشته وضعيت خانوارها به لحاظ مالكيت مسكن در مقايسه با دو سال قبل از آن، بهبود پيدا كرده است و در عين حال، روند افزايش خانوارهاي اجاره‌نشين از سال 91 پس از 7سال متوقف شده است. با اين حال، اوضاع كنوني هنوز در مقايسه با اوايل دهه80 و مثلا سال83 كه نرخ مالكيت از 68درصد تجاوز كرده بود، فاصله دارد. اما در بازار مسكن چطور بعد از 8سال آن هم در شرايطي كه رشد قيمت‌ها در همين مدت، ارزش واحدهاي مسكوني را حداقل 6 برابر متورم كرد، نرخ مالكيت خانوارها در سال92 بهبود نسبی پیدا کرده است؟

در اين باره نشان مي‌دهد: در فاصله سال‌هاي 84 تا 92 متوسط قيمت مسكن در شهر تهران از مترمربعي 648 هزار تومان به نزديك 4 ميليون تومان تبديل شد. از سوي ديگر، شاخص دسترسي خانوارها به مسكن- كه از نسبت بين قيمت مسكن و يك‌سوم درآمد سالانه خانوارها به‌دست مي‌آيد- در اوايل سال گذشته به 36سال رسيد كه بالاترين مدت زمان انتظار براي صاحبخانه شدن محسوب مي‌شود. اين شاخص در سال84 معادل 17سال بود و در سال90 به 33سال رسيد. با اين حال، به رغم طولاني‌شدن مدت زمان انتظار براي خريد مسكن در شهرهاي ايران و به اوج رسيدن اين شاخص در سال گذشته و همچنين ثبت قله قيمت مسكن در همين سال، بازار شاهد افزايش خانوارهاي صاحبخانه مي‌شود!

كارشناسان اقتصاد مسكن دليل دوگانگي بين «افزايش قيمت مسكن و كاهش توان خريد» با «رشد جمعيت خانه‌دارها» را از طريق «مسكن‌مهر» قابل تحليل مي‌دانند. كارشناسان معتقدند: تحويل عمده واحدهاي مسكوني‌مهر در سال‌هاي 91 و 92 باعث افزايش نرخ مالكيت در دو سال گذشته شده است. 

در سال‌هاي 91 تا 92 بيش‌از يك ميليون واحد مسكوني مهر در شهرهاي كشور تحويل متقاضيان فاقد مسكن شد و به همين نسبت از جمعيت اجاره‌نشين كاسته و به جمعيت خانه‌دارها افزوده شد. گروه ديگري از كارشناسان نيز ساخت‌وسازهاي پرحجم سال‌‌‌هاي 90 تا 91 را در افزايش 2 واحد درصدي جمعيت صاحب‌خانه‌ها در سال92 موثر مي‌دانند. در اين باره گزارش ديگر بانك مركزي از ميزان سرمايه‌گذارهاي ساختماني در ساخت‌وسازهاي مسكوني شهرها نشان مي‌دهد: در سال92 حجمي معادل 834 هزار واحد مسكوني در شهرها– آپارتمان‌هاي غيرمهر- تكميل و به بازار مصرف عرضه شده است كه 10 درصد نسبت به سال91 افزايش داشته است.

هر چند اين آپارتمان‌ها تاحدودي بر افزايش عرضه مسكن موثر بوده اما به دلايلي از جمله نبود قدرت خريد مسكن و رشد قيمت‌ها در يكي دو سال اخير، نمي‌توان به تحليل گروه دوم كارشناسان استناد كرد و آن را عامل اصلي افزايش نرخ مالكيت عنوان كرد. به عبارت ديگر افزايش آپارتمان‌هاي نوساز در بازار مسكن طي سال گذشته تا حدود زيادي بر متوقف كردن روند افزايش قيمت مسكن اثرگذار بود، اما به‌واسطه قيمت اين واحدها و ناتواني متقاضيان مسكن از خريد آنها، بخش قابل‌توجهي از عرضه‌هاي جديد داخل شهرها در حال حاضر به صورت خانه‌هاي خالي، در انتظار عملياتي شدن برنامه دولت براي افزايش وام خريد است.

در مقابل، تحويل و افتتاح واحدهاي مسكوني‌مهر در دو سال گذشته اثر مستقيم و آني بر افزايش مالكيت خانوارها گذاشت و چون قدرت خريد خانوارها در بازار مسكن‌مهر سازگاري بيشتري در مقايسه با بازار ساير آپارتمان‌ها دارد، عرضه اين واحدها توانسته مخاطب دهك‌هاي ميان‌درآمد رو به‌پايين قرار بگيرد. اين در حالي است كه اصل طرح مسكن‌مهر براي كم‌درآمدها طراحي شده بود. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، نويسندگان طرح جامع مسكن در نسخه پيش‌نويس اين طرح كه تابستان امسال منتشر شد، سهم خانوارهاي صاحب‌خانه در سال90 را 6/56درصد عنوان كرده است كه البته داده‌هاي آماري اين طرح، مركز آمار است و با ارقام بانك‌مركزي تفاوت دارد. با اين حال، در نسخه تقريبا نهايي اين طرح كه قرار است به‌زودي منتشر شود، نرخ مالكيت در شهرهاي ايران به نقل از مركز آمار معادل 66درصد در سال91 عنوان شده است.
به اين ترتيب اگر چه ارقام نرخ مالكيت خانوارها در گزارش‌هاي بانك‌مركزي و مركز آمار با يكديگر تفاوت مي‌كند، اما در هر دو، نرخ مالكيت طي دو سال اخير حالت افزايش را نشان مي‌دهد.

اخبار اقتصادی- دنیای اقتصاد