مهار تورم مسکن در کلان‌شهرها

مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی

تاریخ انتشار : دوشنبه, 30 -3443 03:25

در برخي كلان‌شهرهاي اروپا، آسيا و آمريكا، سفته‌بازي در بازار زمين و مقاومت در فروش، به شكل مصنوعي باعث كمياب شدن ملك آماده ساخت و جهش دو تا سه رقمي قيمت زمين طي 10 سال گذشته شده و در كنار اين رفتار، محدوديت توسعه فيزيكي شهرها نيز از تورم مسكن پشتيباني كرده است. براي مهار اين تورم، دو راهكار از جمله «وضع ماليات بر قيمت زمين» به دولت‌ها توصيه شده است.

«اكونوميست» چالش مشترک ‌شهرهاي بزرگ جهان را بررسی كرد
فرمول مهار تورم مسکن در کلان‌شهرها
راهكار مدرسه اقتصاد لندن براي تعديل قيمت مسكن در شهرهاي بزرگ:
«دريافت ماليات از مالكان زمين» و «نظارت دولت مركزي بر مقررات دولت‌هاي محلي»

هفته‌نامه اقتصادي اكونوميست در شماره جديد خود، از چالش مشترك بين ساكنان كلان‌شهرهاي جهان بابت «افزايش افسارگسيخته هزينه‌هاي تامين مسكن» خبر داده و با انتشار نتايج يك تحقيق درباره «ريشه تورم مسكن در شهرهاي بزرگ»، راه‌حل اين مشكل را معرفي كرده است.

يافته‌هاي جديد مدرسه اقتصاد لندن
– دانشگاه معتبر انگليس در حوزه اقتصاد- نشان مي‌دهد: در بسیاری از كلان‌شهرهاي دنيا، بهاي زمين مسكوني و غيرمسكوني و همچنين قيمت مسكن طي چند سال گذشته دچار جهش‌هاي دو تا سه رقمي شده است. در هنگ‌كنگ و لندن، قيمت زمين با كاربري‌هاي مختلف طي يك دهه اخير به ترتيب 150 درصد و 800 درصد گران شده و  در منهتن آمريكا قيمت مسكن با فاصله زيادي از تورم منفی، در سال 2014 با رشد 16درصدي نسبت به سال قبل مواجه شده است كه اين ميزان افزايش براي بازار مسكن اين كشور، صعود شديد به حساب مي‌آيد.

در كلان‌شهرها– شهرهاي بزرگ و پرجمعيت- آنچه باعث فراهم شدن بستر رشد قيمت مسكن مي‌شود، نابساماني بازار زمين است. در اين بازار، رفتار سوداگرانه مالكان و ممانعت آنها از فروش زمين به سازنده‌ها، باعث «نگهداري بدون استفاده» اين نهاده اصلي ساخت مسكن مي‌شود و به كمبود مصنوعي «زمين» در بازار ساخت‌وساز دامن مي‌زند كه نتيجه اين كميابي اول به شكل تورم زمين و سپس تورم مسكن بروز مي‌كند.

در گزارش تحقيقاتي منتشر شده توسط اكونوميست، «زمين» ريشه اصلي رشد هزينه تامين مسكن در كلان‌شهرها، مورد تاكيد قرار گرفته و در كنار آن، «محدوديت گسترش افقي و رشد عمودي فضاهاي مسكوني» در اين شهرها نيز در نقش تشديدگر بحران مسكن، برجسته شده است. محققان مدرسه اقتصاد لندن براي رفع اين چالش، يك نرم‌افزار حاوي دو راهكار براي تنظيم بازار زمين، به دولت‌ها در كشورهاي مختلف پيشنهاد مي‌كنند. در قالب راهكار اول، اخذ ماليات از افزايش ارزش زمين در كلان‌شهرها، توصيه شده است. اين نوع ماليات نه‌تنها هيچ اثر منفي و شوك‌آميز بر قيمت مسكن ندارد كه برعكس، تاثير كاهشي دارد و مي‌تواند عرضه زمين آماده‌ساخت را افزايش داده و به افزايش عرضه مسكن در مقابل جمعيت متقاضي خانه در شهرهاي بزرگ منجر شود.

  راهكار دوم نيز پيشنهاد تسلط دولت مركزي بر ضوابط ساختماني و مقررات شهري وضع ‌شده از سوي دولت‌هاي محلي (شهرداري‌ها) است. دولت با به دست گرفتن نبض مقررات و ضوابط شهري، مي‌تواند مجموعه ساخت‌‌وساز در شهرها را به نفع طبقات اجتماعي تنظيم كند و از حبس دارايي‌هاي ملكي نزد گروهي خاص به زيان كل جامعه، جلوگيري نمايد. اكونوميست اعلام كرده است: افزايش هزينه‌هاي تامين مسكن در شهرهاي بزرگ باعث مهاجرت كارگران از اين مناطق خواهد شد و تبعات آن مي‌تواند كاهش نيروي كار براي شغل‌هاي سطح پايين در اين شهرها باشد در حالي كه با تنظيم مجدد قوانين شهري در حوزه مسکن، در كشوري همچون آمريكا امكان جهش حداقل 3 واحد درصدي در توليد ناخالص داخلي ايجاد خواهد شد.

 زمين واقعا كمياب است؟
در متن گزارش اكونوميست آمده است: «مارک تواین» نويسنده و طنزپرداز مشهور آمريكايي، يك زمانی توصیه کرد: زمین بخرید، چون دیگر تولید نمی‌شود. درحقیقت، زمین واقعا کمیاب نیست به طوری که کل جمعیت آمریکا را می‌توان در تگزاس جای داد به گونه‌ای که هر خانوار می‌تواند از بیش از یک جریب زمین بهره‌مند شود. آنچه موجب شده است قیمت‌ها سر به فلک بکشند، تلاقی بین افزایش تقاضا و عرضه محدود در کلان‌شهرهایی مانند لندن، بمبئی و نیویورک است.

در 10 سال گذشته قیمت‌های واقعی ملك در هنگ‌کنگ تا 150 درصد جهش کرده است. قیمت املاک مسکونی در منطقه می‌فئر، در مرکز لندن، به 55 هزار پوند(82 هزار دلار) در هر متر مربع رسید. قیمت هر مایل مربع از املاک مسکونی منهتن 5/ 16 میلیارد دلار است.

حتی در این شهرهای بزرگ هم کمیابی زمین مصنوعی است. در واقع، محدودیت‌های قانونی در مورد ارتفاع و تراکم ساختمان‌ها و همچنين توسعه شهر، عرضه را محدود کرده و موجب افزایش قیمت‌ها شده است. در تحلیلی که به تازگی توسط کارشناسان مدرسه اقتصاد لندن انجام شده، برآورد شده است که قوانین استفاده از زمین در منطقه وست اند لندن موجب تورم 800 درصدی قیمت فضای اداری شده است، در میلان و پاریس این قوانین قیمت‌‌‌ها را در بازار زمين به میزان حدود 300 درصد افزایش داده است. علت این سود فراوان که نصیب مالکان زمین می‌شود این است که ساخت ساختمان‌های اداری جدید تقریبا غیرممکن است.

هزینه این عملکرد ناموفق بازار املاک عمدتا به دلیل تاثیر آن بر افراد، بسیار بزرگ است. قیمت بالای مسکن موجب می‌شود کارگران به سمت مکان‌های ارزان‌تر و در عین حال با بهره‌وری کمتر روی بیاورند. براساس یک مطالعه، مشاغل در منطقه خلیج در سان‌فرانسیسکو می‌تواند پنج برابر بیشتر از میزان فعلی باشد، اما محدودیت‌های ساخت و ساز مانع از این مساله شده است. جمع شدن هزینه درآمد از دست رفته و پتانسیل انسانی محقق نشده و این ارقام گیج کننده است. برداشتن تمامی موانع رشد شهری در آمریکا موجب افزایش تولید ناخالص داخلی این کشور به اندازه 5/ 6 تا 5/ 13 درصد یا حدود یک تا 2 تریلیون دلار خواهد شد.

 تبعات سخت‌شدن قوانين استفاده از زمين
دو روند طولانی در ایجاد این بازار آسیب دیده نقش داشته‌اند. یک روند احیای شهر به عنوان چرخ‌دنده اصلی ماشین اقتصادی جهان است. در قرن بیستم، نوسان هزینه حمل و نقل موجب کاهش جذابیت شهرها شد، اما در قرن بیست و یکم انقلاب دیجیتال این مساله را جبران کرد. صنایع دانش محور مانند شرکت‌های تکنولوژی و مالی حول گروهی از کارکنان، رشد و نمو پیدا می‌کنند. کارکنانی که ایده‌ها و تجربیات خود را در اختیار یکدیگر قرار می‌دهند. اقتصاد و جمعیت کلان‌شهرهایی مانند لندن، نیویورک و سان‌فرانسیسکو به همین دلیل رشد کرده است.

اما این شهرها نتوانسته‌اند همچون سابقه تاریخی خود به منظور سکونت دادن همه افرادی که خواهان سکونت در آنها هستند، گسترش پیدا کنند. البته دلیل خوبی برای این مساله وجود دارد: رشد نامحدود شهری در اواخر قرن نوزدهم جرم و بیماری به همراه آورد.

درنتیجه روند دوم یعنی تکثیر کمربندهای سبز و قوانین منطقه‌بندی شکل گرفت. طی قرن گذشته قوانین استفاده از زمین آنقدر فراوان بوده‌اند که گرفتن مجوز برنامه‌ریزی شده، دشوارتر از پیدا کردن تاکسی در یک بعدازظهر بارانی شده است.

لندن به منظور جلوگیری از مسدود شدن منظره کلیسای جامع سنت‌پل قوانین سختگیرانه‌ای را برای ساخت سازه‌های جدید وضع کرده است. برنامه شرکت گوگل برای ساخت مسکن در کمپ مانتین ویو در سیلیکون ولی به این دلیل که ساکنان این خانه‌ها ممکن است حیوان خانگی داشته باشند، متوقف شد. زیرا امکان به خطر افتادن جمعیت جغدهای محلی این منطقه توسط این حیوانات وجود داشت. شهروندان مخالف توسعه در مناطق دارای تراکم جمعیتی اندک می‌توانند از قوانین برای مسدود کردن برنامه‌های ساخت و ساز استفاده کنند. اما جاده‌ها و خطوط راه‌آهن که شهرهای بزرگ را به یکدیگر متصل می‌کنند تحت فشار جمعیت رو به رشد قرار گرفته‌اند.

کاهش قیمت مسکن به یکی از معدود راه‌های انباشت ثروت که در دسترس طبقه متوسط قرار دارد، لطمه می‌زند. بنابراین اقدامی محتاطانه در جهت توسعه، مطمئن‌ترین راه برای حفاظت از فضاهای عمومی و میراث شهری است، چون اگر به شركت‌هاي ساختماني اجازه داده شود که هرکاری که می‌خواهند بکنند، آنگاه سنترال پارک را هم آسفالت خواهند کرد.

اما این بحث‌ها که در جلسات برنامه‌ریزی محلی مورد قبول واقع می‌شوند باید بیشتر مورد بررسی قرار گیرند. موضوع مالکیت مسکن متضمن برابری حقوق نیست. بسیاری از خانوارها استطاعت خرید ملک را در مکان‌های پررونق ندارند.

این مساله اتفاقی نیست که نرخ مالکیت مسکن در منطقه شهری کم رونق دیترویت 71 درصد است که بسیار بیشتر از 55درصد در منطقه پررونق سان‌فرانسیسکو به شمار می‌رود. برای تامین مسکن افراد بیشتر در شهرهای بزرگ نیازی به ساخت انبوهی از آسمانخراش‌ها نیست. ‌برای مثال سان‌فرانسیسکو می‌تواند دو برابر فشرده‌تر شود و تراکم ساختماني آن همچنان نصف تراکم منهتن باقی بماند.

از سوی دیگر، اخذ عوارض شهري به عنوان روشی برای متعادل کردن رشد منافع اجتماعی، بهره‌وری شهری و هزینه‌های خصوصی که گاهی این رشد تحمیل می‌‌کند، درنظر گرفته می‌‌شود. اما قوانین استفاده از زمین به مساله‌‌ای تبدیل شده است که بیشتر از آنکه مفید باشد، مضر است. یعنی مکانیزمی است که از طریق آن مالکان زمین هم ثروت بادآورده‌ای را در دست دارند و هم ابزاری را در اختیار دارند که مانع می‌شود دیگران بتوانند بر دارایی‌‌هایشان بيفزايند. حتی کوچک‌‌ترین اقدامات برای ایجاد تعادلی بهتر بین منافع عمومی و خصوصی بازده خوبی خواهد داشت.

بنابراین، سیاست‌گذاران باید روی دو مساله تمرکز کنند.  نخست اینکه، سیاست‌گذاران باید اطمینان حاصل کنند که تصمیمات مربوط به برنامه‌‌ریزی شهری از بالا به پایین صورت گیرد. زمانی که تصمیمات در سطح دولت مركزي گرفته می‌‌شود، قوانین استفاده از زمین مي‌تواند به نفع بازار مسكن و طبقات اجتماعي، تدوين و به دولت‌هاي محلي (شهرداري‌ها) ديكته شود. برای مناطق مجزا مزایای جمعیتی (مشاغل و مالیات) شهرهای بزرگ‌‌تر کمتر است. انتقال تصمیمات در حوزه عرضه مسکن به سطح شهری باید به معنی اهمیت دادن به مزایای رشد باشد. هرگونه محدودیتی که بر ساخت و ساز در یک منطقه اعمال می‌‌شود باید از طریق افزایش ساخت و ساز در دیگر مناطق جبران شود.

به این ترتیب توسعه کل شهر مطابق با بودجه توسعه حفظ می‌شود. دوم اینکه دولت‌ها باید مالیات‌‌های بیشتری بر ارزش زمین وضع کنند. در اکثر کشورهای ثروتمند، مالیات بر ارزش زمین سهم اندکی از کل درآمدها را تشکیل می‌‌دهد. مالیات بر زمین موثر است، زیرا فرار از آن دشوار است. زمین را نمی‌‌توان در گاوصندوق بانکی قرار داد و آن را از نظارت، رصد و كنترل دستگاه‌ مالياتي پنهان كرد.

گرچه وضع مالیات بالا بر املاک ممکن است سرمایه‌‌گذاری در این بخش را کاهش دهد، اما وضع مالیات بالا بر زمین برای بهره‌‌برداری از زمین‌‌های بی‌‌استفاده، نه تنها اثر منفي بر قيمت مسكن ندارد كه برعكس، انگيزه عرضه زمين به ساخت‌وساز را بيشتر مي‌كند و زمينه كاهش قيمت آپارتمان را به وجود مي‌آورد.  مالیات بر ارزش زمین همچنین به تامین امکانات برای تازه‌واردان کمک می‌‌کند. زیرساخت‌‌های جدید موجب افزایش ارزش زمین‌‌های اطراف این زیرساخت‌‌ها می‌‌شود و این مساله به نوبه خود موجب رشد درآمدها می‌شود. رشد درآمدها هم به پرداخت هزینه‌‌های توسعه کمک می‌‌کند.

با اين حال، اعمال منطقه‌‌بندی بهتر و وضع مالیات بر زمین کار ساده‌ای نیست. برای این کار موانع سازماندهی مانند ارزیابی ارزش زمینی که ملک آن تخریب شده است، وجود دارد. سیاست‌گذاری نیز کار دشواری خواهد بود. مشکلات سیاسی پیچیده فراوانی وجود دارد. اما افراد کمی حاضرند به کسانی که این مشکلات را حل می‌‌کنند جایزه تریلیون دلاری بدهند.

اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد