روایتی از وضعيت بازار مسكن در تهران
- مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی
- تاریخ انتشار : دوشنبه, 27 ارديبهشت 1395 10:31
ركود بي‌سابقه‌اي از سال ١٣٩١ بر بازار خريد و فروش ملك در ايران سايه انداخت. دولت نهم و دهم كه قرار بود با طرح مسكن مهر مشكل صاحب‌خانه شدن اقشار كم درآمد را حل كند، نه تنها به هدفش نرسيد كه وضعيت به سمتي پيش رفت كه اقشار مياني هم در خريد خانه ناتوان‌تر شدند.
اين وضع در طول زمامداري حسن روحاني هم ادامه پيدا كرد؛ امسال، سومين سالي است كه خريد و فروش مسكن در ركود است، هر چند برنامه‌هايي براي خروج از ركود مسكن، مانند ديگر بخش‌ها، در دو سال اخير اجرايي شد ولي هيچ‌كدام از اين طرح‌ها تاكنون نتوانستند رونق را به بازار بازگردانند.
افزايش قيمت ناممكن است
مشاوران املاك در ركود سه ساله بازار بيش از هر زماني كم‌حوصله شده‌اند. تنها كافي است به بنگاهي مراجعه كنيد تا اين موضوع حس شود.
يكي از مشاوران املاك منطقه نياوران در مورد وضعيت بازار مسكن به «اعتماد» مي‌گويد: اينكه در آينده چه مي‌شود خدا مي‌داند اما يك چيز مسلم است: در يكي دو سال آينده قيمت مسكن به شكل چشمگيري افزايش پيدا نمي‌كند. حال اگر كسي قصد دارد منزل خود را بفروشد و خانه ديگري بخرد، همين امروز هم مي‌تواند دست به كار شود.
حسام عقبايي، رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران هم به «اعتماد» توضيح مي‌دهد: امسال بحث افزايش قيمت نخواهيم داشت، چرا كه كاهش قدرت خريد مردم اجازه چنين كاري نمي‌دهد. افزايش قيمت در شرايط فعلي نه تنها به نفع فروشنده نيست بلكه تنها منجر به تعميق ركود مي‌شود.
گزارش مركز آمار ايران نشان مي‌دهد معاملات ملكي در شهر تهران در زمستان ١٣٩٤ نسبت به فصل پيش از آن ١/١٩ درصد رشد و نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن ٩/٢٣ درصد كاهش داشته است؛ هر چند كه ميانگين قيمت فروش هر مترمربع زيربناي مسكوني معامله شده از راه بنگاه‌هاي معاملات ملكي در شهر تهران در زمستان سال گذشته نسبت به فصل قبل از آن ٣/٢ درصد افزايش و نسبت به فصل مشابه سال قبل ٦/٠ درصد كاهش داشته است. البته كاهش خريد و فروش در سال گذشته نسبت به سال ١٣٩٣ منطقي است؛ زيرا در سال ١٣٩٣ رشد اقتصادي كشور سه درصد بود كه اين رقم سال گذشته به سختي به صفر رسيد؛ همين نشان مي‌دهد ركود در اقتصاد ايران بي‌سابقه شده است.
بازار در اختيار خريدارها
مشاور املاك ديگري به خبرنگار «اعتماد» مي‌گويد: اكنون وضع بازار مسكن به سمتي رفته كه ديگر فروشنده نمي‌تواند قيمت معامله را تعيين كند و اين كار بيشتر از سوي خريدار انجام مي‌شود؛ چون خريد و فروشي انجام نمي‌شود و آنهايي كه نياز به پول دارند واحد مسكوني را با نزديك‌ترين قيمت، به نرخ مطلوب خود مي‌فروشند.
اين فعال بازار مسكن در مورد پيش‌بيني آينده بازار مسكن هم توضيح مي‌دهد: نمي‌توان قاطعانه از بهبود وضعيت سخن گفت اما بعيد است وضع كنوني ادامه پيدا كند، هر چند توقع رونق هم توقعي منطقي نيست.
از سوي ديگر رييس اتحاديه مشاوران املاك تهران هم پيش‌بيني مي‌كند: در نيمه نخست امسال گام نخست خروج از ركود مسكن برداشته مي‌شود و بررسي آمارها هم اين را نشان مي‌دهد. هر چند كه خروج از ركود به مفهوم بازگشت به دوران رونق نيست ولي گام مهمي در رفع نابساماني فعلي است.
به گفته او آمار معاملات ملكي تهران در ماه نخست سال ١٣٩٥ نشان‌دهنده افزايش ١٠ درصدي خريد و فروش مسكن نسبت به مدت مشابه سال گذشته بود؛ حال آنكه در فروردين ماه خريد و فروش‌ها همواره كمتر از ماه‌هاي ديگر است؛ زيرا به شكل عملي نيمه اول ماه، تعطيلات است.
مانور پول لازم‌ها
مشاوران املاك همگي معتقدند كه در شرايط فعلي فروشندگاني كه حاضر نبودند از قيمت فروش خود كوتاه بيايند، به دليل طولاني شدن مدت ركود از موضع خود پايين آمده‌اند. درهمين رابطه يكي ديگر از مشاوران املاك شمال تهران مي‌گويد: فروشنده‌اي كه حاضر نبود واحد خود را كمتر از متري ١٦ ميليون و ٥٠٠ هزار تومان بفروشد، همين امروز به بنگاه آمد و حاضر شده بود اين‌بار با قيمت ١٣ ميليون توماني هم واحد خود را واگذار كند هر چند باز هم خريدار زير بار نرفت. در نهايت فروشنده مجبور شد به فروش ملكش با قيمت متري ١٢ ميليون تومان رضايت دهد.
او تاكيد كرد امروز فروشنده بايد دنبال مشتري بگردد و اين وضع باعث شده كساني‌كه مي‌خواهند منزل خود را عوض كنند كمتر از ديگران زيان ببينند؛ چرا كه به هر روي آنها با همان نرخي كه واحد خود را فروخته‌اند، واحد ديگري مي‌خرند. از سوي ديگر افرادي كه به پول خانه‌شان نياز دارند هم از سر ناچاري به قيمت كمتر تن مي‌دهند.
افزايش معاوضه
«ركود مسكن فرصتي شد براي برخي از سرمايه‌داران و ثروتمندان كه واحد مسكوني را با ماشين‌هاي مدل بالا، باغ يا ويلا معاوضه كنند.»
اينها گفته يكي از فعالان بازار مسكن منطقه ولنجك به «اعتماد» است. اين مشاور املاك درباره دلايل افزايش معاوضه مسكن گفت: بسياري از ثروتمندان ترجيح مي‌دهند از اين شيوه براي خريد و فروش استفاده كنند و از قضا اين شيوه بدي هم براي سرمايه‌گذاري نيست. واگذاري ماشين لوكس به ازاي يك واحد مسكوني، در شرايطي كه فروشندگان به قيمت‌هاي پايين‌تري هم راضي مي‌شوند عمل تيزهوشانه‌اي است. حتي واگذاري ويلا يا باغ با واحد مسكوني هم رفتاري منطقي است؛ چون اگر رونقي هم حاصل شود، احتمالا از واحدهاي مسكوني شهر آغاز مي‌شود و سپس به ويلا، زمين و باغ مي‌رسد.
به گفته او اميدي براي آنكه در ٩ ماهه نخست امسال تغييري در وضعيت بازار به وجود بيايد، نيست. او ادامه مي‌دهد: براي فصل زمستان مي‌توان اندكي اميدوارتر بود، اگر اقتصاد كشور در ماه‌هاي نخست وضعيت بهتري پيدا كند احتمال اين وجود دارد كه در ماه‌هاي زمستان خريد و فروش مسكن افزايش پيدا كنند.
اخبار اقتصادی - اعتماد
