کمدرآمدها به حاشيه شهرها نميروند
- مجموعه: اخبار اجتماعی
- تاریخ انتشار : پنج شنبه, 08 تیر 1396 08:23
مسکن اجتماعي که از راه برسد، شايد هزاران گره کور اقتصادي را هم بازکند؛ همان مسکني که از چندسالپيش زمزمههايي از آن درميان مسئولان و فعالان اقتصادي، شنيده شده و وعدههاي فراواني را براي قشر کمدرآمد جامعه، بههمراه دارد.
مدتها بعد از نيمهکار بودن واحدهاي مهر ساختهشده در شهرهاي جديد، بسياري منتظر پايانيافتن اين پروژههاي جنجالي هستند تا بالاخره خبرهايي را از کليدخوردن خانههاي اجتماعي شنيده و از دست نگراني و استرس هر ماه يکبار اجارهبها، نفس راحتي بکشند. آنطورکه از خبرها برميآيد، مسکن اجتماعي راه سادهاي، براي خانهدارشدن خيلي از افراد کمدرآمد جامعه است و اين طرح به پيچيدگي و دشواري مسکن مهر نيست. حکايت از مسکن اجتماعي حالا درحالي مطرح است که بسياري از کارشناسان با اشاره بر اجراي نادرست طرح قبلي يا همان مسکن مهر، از مسکن اجتماعي با عنوان تأمين خانه براي اقشار کمدرآمد جامعه، ياد کرده و اين طرح را حاصل بهرهگيري از تجارب بينالمللي، ميدانند. درواقع هم دولت نهم بهعنوان مبدع طرح مسکن مهر و هم دولت يازدهم بهعنوان طراح مسکن اجتماعي يک هدف را دنبال ميکردند که آن هدف تأمين مسکن ارزانقيمت و آسان براي اقشار کمدرآمد است.
اما طرح مسکن مهر بهدليل اجراي نادرست بهويژه در بخش تأمين منابع مالي آن و همچنين جانمايي اشتباه با وجودي که به ساخت بيش از يکميليون واحد مسکوني در کشور منجر شد ولي نتوانست به اهداف پيشبينيشده خود دست يابد. اما طرح مسکن اجتماعي با اشراف بر نواقص و کاستيهاي مسکن مهر با ترکيب دو هدف مهم قصد دارد اقشار کمدرآمد را خانهدار کند. در اين طرح با انتخاب بافتهاي فرسوده درون شهرها و تأمين زمين مورد نياز ساماندهي بافتهاي فرسوده شهري بهعنوان نخستين هدف در دستورکار قرار گرفتهاست و ازسويديگر، با ساخت مجتمعهاي مسکوني علاوهبر سکونت مالکان اين خانههاي قديمي بخشي از متقاضيان کمدرآمد مسکن در واحدهاي ساختهشده جايميگيرند.
در کنار اين حکايتها، با رسيدن به تابستان، حرف و حديثهاي زيادي را درباره بالارفتن نرخ اجارهبها ميتوان شنيد؛ اتفاقي که باعث نگراني خيلي از مستاجران شده و حالا خيلي از آنها به دنبال راهحلي ديگر براي حل مشکل مسکن خود هستند. به عبارتي، چندوقتي است که سايه نگرانيها بر سر اجارهنشينان، شديدتر شده است. اما با همه اينها، بهنظرميرسد که اينروزها دولت از راهکارهاي حمايتي خود براي خانهدارکردن مردم، پردهبرداري کرده و حمايتها همهجوره به نفع کمدرآمدها براي خانهدار شدن است؛ از افزايش مبلغ وام مسکن گرفته تا حمايت از اقشار ضعيف با همين مسکن اجتماعي. در کنار اينگونه حرف و حديثها، بحث گرفتن ماليات از خانههاي خالي و تحرک بازار نيز فرصت خوبي براي آزادکردن خانههاي احتکارشده سازندگان مسکن و آسانترکردن شرايط خريد خانه است.
همين ديروز بود که حامد مظاهريان، معاون مسکن و ساختمان وزیر راهوشهرسازي، از اجرايي شدن اخذ ماليات بر خانههاي خالي و احتمال افزايش 10 تا 12درصدي اجارهبها در سال جاري خبرداد و با يادآوري مسکن اجتماعي برای قشر کمدرآمد جامعه، به پايگاه خبري وزارت راه و شهرسازي، گفت: در قالب مسکن اجتماعي براي دهکهاي پايين جامعه، يکسري سياستهاي حمايتي در نظر گرفته ميشود تا بتوان سهم اجارهبها را از سبدخانوار کاهشداد. مظاهريان درباره وضعيت اجارهبها و بازار معاملات مسکن در سال جاري، سياستگذاريها و برنامههايي که در اين رابطه وجود دارد، نکاتي را ارائه کرد و افزود: براساس نتايج آخرين سرشماري 95 آمار اجارهنشيني در مناطقشهري به 36,8درصد افزايش يافتهاست. معاون مسکن و ساختمان وزير راهوشهرسازي با اشاره به اينکه آمار اجارهنشيني در دنيا از آمار ايران بالاتر است و کشور از اين نظر در وضعيت نامناسبي قرار ندارد، افزود: اجارهنشيني فينفسه بهعنوان وضعيت نامطلوب به شمار نميرود.
اکثريت گستردهاي از جواناني که داراي شغل بوده و قصد تشکيل خانواده دارند طبيعتا ابتدا در مسکن اجارهاي ساکن ميشوند و پس از چند سال و بهدنبال افزايش سپردههاي خود و با دريافت تسهيلات براي خريد واحد ملکي اقدام ميکنند. ميزان تسهيلات بايد به ميزاني باشد که بتواند پنجاه تا هشتاد درصد از قيمت واحد مسکوني الگو را تأمين نمايد. معاون وزير راهوشهرسازي با تأکيد بر آنکه در مورد اجاره، بايد ثبات قيمتها و تناسب با درآمدهاي خانوارها را مدنظر قرارداد، گفت: اگرچه سوددهي بازار اجاره براي صاحبان املاک، چيزي در حدود ۶درصد است که پايينتر از سوددهي در ديگر بازارهاست، بااينحال، بهنظر ميرسد در بازار اجارهبها، زمينهاي براي افزايش شديد اجارهبها وجود ندارد و از اين منظر، در شرايط بحراني قرار نداريم. او يکي از عوامل تأثيرگذاري را که به تعادل در بازار مسکن کمک ميکند، اقتصاد کلان عنوان و تأکيد کرد: اجارهبها قاعدتا بايد بر مبناي نرخ تورم افزايش پيدا کند.
اجارهبها از سه آيتم شامل قيمت ملک، ميزان بهرهبانکي و تورم تأثير ميپذيرد. خوشبختانه در طي چند سال اخير، تورم کنترل شده و به حدود دهدرصد کاهش يافته، قيمت مسکن رشد کمي در حدود ۶ درصد را تجربه کرده و درنتیجه دوران ثبات قيمت مسکن را پشت سر ميگذاريم. مظاهريان يکي از چالشهاي حال حاضر بازار اجارهبها را نرخ بالاي بهره بانکي برشمرد و گفت: بهدليل آنکه نرخ بهره بانکي در کشور ما بالاست، اين وضعيت براي مالکان و مستاجران، اختلال ايجاد ميکند زيرا عموما مالکان با انتظار سودآوري، وارد بازار اجاره شده و در اين وضعيت، نرخ سود بهرهبانکي تعيينکننده ميشود.
اين مقاممسئول ادامه داد: آمار بالاي خانههايخالي در کشور که در حدود دوميليونو۶۰۰هزار خانه در سراسر کشور است کمک ميکند تا بازار تقاضا را به تعادل برساند. معاون مسکن و ساختمان وزير راهوشهرسازي ادامه داد: قاعده اين است که نرخ اجارهبها براساس تورم بالا برود. پيشبيني ما اين است که امسال در حدود ۱۰ تا ۱۲ درصد افزايش اجارهبها داشته باشيم. بيشتر از اين مقدار، خواستههاي نامعقولي است که برخي از مالکان دارند و با توجه به گزينههايي که براي مستاجران وجود دارد ميتوانند تقاضاهاي غيرمنطقي برخي از مالکان را ردکنند. او افزود: اتحاديه بنگاههاي املاک قيمتها را رصد ميکند و اگر فردي قيمتي غيرازعرف را تقاضا کند، ورود پيدا کرده و کنترلهاي لازم، انجام ميگيرد. بهنظرميرسد بازار اجارهبها، بازاري که بخواهد افزايش شديد قيمتي داشته باشد، نيست.
تعزيراتيشدن اجارهبها به ضرر مستأجران است
معاون وزير راهوشهرسازي در ادامه تعزيراتيشدن اجارهبها را غيرممکن و انجامناپذير دانست و گفت: تعزيراتيشدن اجارهبها نه انجامپذير است و نه قابلتوصيه. امکان ندارد که دولت بتواند در تمامي قراردادهايي که دو طرف معامله ميخواهند انجام دهند حضور داشته و قيمتگذاري نمايد. از يک سو تعزيراتي کردن اجارهبها امکانپذير نبوده و برفرض اجرايي شدن به غيرشفاف شدن قراردادها منجر خواهد شد.
ازسويديگر، با فرض موفقيت تعزيراتيشدن اجاره، مالکان تشويق به خروج از بازار اجاره شده و با انتقال سرمايه خود به بازارهاي موازي در عمل کمبود عرضه واحدهاي اجارهاي رخ خواهد داد که خود عاملي براي افزايش اجارهبها خواهد بود. مظاهريان با تأکيد بر آنکه سيستم نظارتي در کوتاهمدت شايد پاسخگو باشد اما در درازمدت به ضرر مستاجران است، گفت: نظارتي که درحالحاضر وجود دارد و موردنظر وزارت راهوشهرسازي است شفافيت بازار و کافيبودن ميزان عرضه و تقاضاست. در حالحاضر، ميزان واحدهايمسکوني در کشور به اندازه تقاضا وجود دارد. بنابراين، خريدار و مالک در فضاي رقابتي و به نفع خريدار و مستاجر، ميتوانند وارد اين بازار شوند و اين مهمترين کاري است که از بازار ميتوانيم انتظار داشته باشيم. موجودي به اندازه کافي است و بايد شرايط شفافيت براي انتخاب دو طرف نيز فراهم شود. معاون مسکن و ساختمان وزير راهوشهرسازي تأکيد کرد: ماليات يکي از مهمترين ابزار براي اجراي سياستهاي دولتهاست و اين ابزار در کشور ما نيز بهکارگرفتهميشود. از امسال ماليات بر خانههايخالي، وصول ميشود که در حقيقت از ابتداي سال ۹۵، خانههايي که خالي بودند مشمول ماليات ميشوند. اخذ ماليات از خانههايخالي سبب ميشود تا املاک بيشتري وارد بازار اجاره شوند که اين خود کمک ميکند تا نرخها نيز تعديل شوند.
برنامهريزي براي هفتميليون اجارهنشين
وي با اشاره به اينکه درحالحاضر بيش از هفتميليون خانوار اجارهنشين در کشور وجود دارد، گفت: آن چيزي که ما رصد ميکنيم و پيشبيني از بازار معاملات مسکن، افزايش در نهايت ۱۲درصدي نرخ اجارهبهاست. وزارت راهوشهرسازي، برنامهريزي مسکن کشور را برعهده دارد و با درنظر گرفتن موجودي مسکن، ميزان خانوار و نيازهاي خانوار و روابط اقتصادي بين آنها با مسائلي که در اقتصاد کلان کشور وجود دارد، تعادل برقرار ميکند. از آنجاييکه بازار اجارهبها يک بازار رقابتي است برنامه دولت اين است تا بتواند اقشار ضعيف و کمدرآمد را حمايت کند. تجربه جهاني در اين رابطه که در ايران نيز شروع شده، تحتعنوان مسکن اجتماعي شناخته ميشود. در قالب مسکن اجتماعي براي دهکهاي پايين جامعه، يکسري سياستهاي حمايتي درنظرگرفتهميشود تا بتوان سهم اجارهبها را از سبدخانوار کاهش داد.
او ادامه داد: اجراي طرح مسکن اجتماعي از ابتداي سال ۹۶ آغاز شده است تا براساس آن سالي ۱۰۰ هزار واحد مسکوني به مدت ۵ سال در سراسر کشور براي اقشار کمدرآمد تأمين شود. بدينمعنا در طي پنجسال قرار است تا ۵۰۰ هزار خانوار از مسکن اجتماعي بهرهمند شوند. مظاهريان يادآور شد: مجري مسکن اجتماعي، بنياد مسکن انقلاب اسلامي است و ساير دستگاهها نيز وظايفشان براساس مصوبه دولت، مشخص شده است. وزارت راه و شهرسازي، در مواردي که لازم است، زمين را تأمين خواهد کرد و تأمين بودجه نيز برعهده سازمان برنامهوبودجه است و بانک مرکزي و بانک مسکن نيز در اجراي طرح مسکن اجتماعي، هرکدام وظايف مشخصي دارند. اين ميتواند به اقشار کمدرآمد کمک کند تا بار کمتري از اجاره را بر دوش داشته باشند.
خريد 16,5 ميليون اوراق براي وام مسکن
زوجهاي تهراني ميتوانند با خريد ۱۶ميليونو ۵۰۰هزارتومان تسهیلات، وام ۱۱۰ ميليون توماني مسکن بگيرند. در ادامه برنامههاي مسکني دولت در راستاي افزايش قدرت خريد مسکن، اين روزها بازار خريد اوراق تسهيلات مسکن بهويژه در ميان زوجها داغ شده است. آنطور که ايسنا نوشته، زوجهاي تهراني با خريد ۲۰۰برگ از اوراق تسهيلات مسکن ميتوانند تا سقف ۱۰۰ميليون تومان وام دريافتکنند که به اين مبلغ ۱۰ميليونتومان وام جعاله تعلق ميگيرد، با اين حساب براي دريافت ۱۰۰ميليونتومان وام با قيمت هر برگ تقريبا ۷۵هزارتومان، زوجهاي تهراني بايد ۱۵ميليون تومان اوراق بخرند.
اين مبلغ با احتساب ۱۰ميليونتومان وام جعاله که بابت آن بايد ۲۰برگ بهادار با قيمت يکميليون و ۵۰۰ هزارتومان از اوراق تسهيلات مسکن را خريداري کنند، در مجموع بايد ۱۶ميليون و ۵۰۰ هزار تومان صرف خريد ۲۲۰ اوراق شود. همچنين زوجهاي غيرتهراني که در شهرهايي با جمعيت بيشتر از ۲۰۰هزارنفرجمعيت زندگي ميکنند، ميتوانند تا سقف ۸۰ميليون تومان وام بگيرند که براي گرفتن اين مبلغ بايد ۱۶۰ورقبهادار خريداري کنند که با اين حساب بايد ۱۲ميليونتومان بابت خريد اين اوراق بپردازند که با احتساب يکميليون و ۵۰۰ هزارتومان اوراق وام جعاله، بايد در مجموع براي خريد اوراق مبلغ ۱۳ميليون و ۵۰۰هزار تومان پرداخت کنند.