از قانون پیش فروش ساختمان چه می خواهیم؟

: مجموعه: اخبار اجتماعی; تاریخ انتشار : سه شنبه, 13 مهر 1395 15:04

اخباراجتماعی,خبرهای اجتماعی ,پیش فروش ساختمان

قانون پیش فروش ساختمان که در دوازدهمین روز زمستان89 در مجلس تصویب شده و یکماه بعد توسط مقنن به رئیس مجریه کشور ابلاغ شد، ازجمله قانون هایی است که می توان آنرا در زمره احترام و توجه به حقوق شهروندی دانست .

به گزارش ایران ؛قانون به سامان کردن اوضاع و احوال یکی از نیازهای ضروری شهروندان(خرید و تامین مسکن) و نظام مند کردن کسب و کار فعالان اقتصادی در حوزه ی ساختمان سازی و کسب درآمد ( فروش املاک مسکونی یا تجاری) از نمونه قانون هایی است که بودنش با فرض داشتن اشکالات شکلی یا ماهوی، ابزار و فرصتی است برای نهادینه کردن یک فرهنگ( قانونمداری و احترام به حقوق همدیگر) و ترویج آگاهی وعقلانیت در معامله، شفافیت در گفتار وعمل و پیشگیری از کلاهبرداری ها و تامین امنیت روانی در معاملات میان افراد حقیقی و حقوقی جامعه.

آنچه مهم است توجه مدیران قضایی و مقننه کشور به گسترش روزافزون تخلفات و جرائم در حوزه پیش‌فروش ساختمان و با توجه به ضرورت جلوگیری از تضییع حقوق پیش‌خریداران واحد مسکونی و در راستای کاهش وقوع برخی جرائم از جمله کلاهبرداری و در اجراء بند 2 اصل 158 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و به منظور قضازدایی با وضع مقررات پیشگیرانه در این زمینه است.

توجه قابل تامل به یک سوی ماجرا(خریدار) در این قانون گرچه از منظری رعایت تراضی تعهدات و سهم مسولیت پذیری دو سوی معامله را تقریبا نادیده گرفته، اما این مهم یک نشانه ی جامعه شناختی را احتمالا با خود به همراه دارد و آن اینست: مردم ناآگاهند! سودجویان فرصت طلب! کلاهبرداری فراوان!

این مهم دقیقا در ساختارهای اجتماعی و اقتصادی و حوزه ی کسب و کار در جوامع در حال توسعه، وجود عینی و حتی ذهنی دارد و البته مهمتر از آن، نشانه این است که روش های سنتی معاملات و روش های دم دستی طرفین خرید و فروش کالا یا خدمات، در جامعه نهادینه شده است و خروج از این وضعیت برای جلوگیری از تنش ها و کاهش آسیب های حقوقی و اجتماعی، نیازمند توجه و اقدام مقنن است.

بدینسان قانون پیش فروش ساختمان مولود وجود و افزایش بزه کاری های اقتصادی و بداخلاقی های معاملاتی توسط فرصت طلبان سودجود و شهروندان زخم خورده از ناآگاهی و تبعات نظام دلال ها در شهرنشینی جدید و ضرورت کثرت ساخت و ساز به دلیل نیاز جمعیتی است.

با اینهمه قانون تصویب می شود و برای اجرا ابلاغ می گردد، اما عملا در صحنه معاملات کشور صورت عینی و اجرایی به خود نمی گیرد!. چرا؟

1- جامعه برای رسیدن به هدف قانونگذار پیش و بیش از قانون نیازمند آموزش و اطلاع رسانی کافی در مسایل مبتلا به خود است. صرف وجود قانونگذاری، انتظار اجرایی شدن آن در کوتاه مدت بیهوده است. اشکال بزرگی که در تقریبا در بسیاری از مسایل اجتماعی و مرتبط با مردم در ایران وجود دارد، تصویب قانون و بعد رها شدن آن در میان بروکراسی و عدم شفافیت و چگونگی یا میزان سهم پذیری دستگاه های مجری، عدم آموزش های لازم و اطلاع رسانی های جامع و گاه حتی عدم پیگیری و ابلاغ به زیرمجموعه ها و مسکوت ماندن این گونه قوانین به دلیل افزایش ماموریت ها و وظایف در دستگاهی و کسب سود بیشتر برای دستگاه دیگر( منافع سیستمی اداری).

2- همزمان شدن این قانون با رکود در بخش مسکن و ساخت و ساز و عدم فعالیت های انبوه سازی مردمی و یا مشارکتی همچون دهه 80 .

3- بالا رفتن نسبی و کمی آگاهی ها و شناخت از تعهدات همدیگر(خریداران و فروشندگان مسکن) به نسبت دهه ی 80 که باعث می شود طی توافقات با همان ساختارها و روش های سنتی و بستن قراردادهای داخل بنگاه ها اقدام کنند.

4- بالا بودن هزینه های ثبت و حق التحریرها به نسبت قیمت های مورد معامله در دفاتر رسمی و بروکراسی های زمانبر.

5- نبود اراده لازم در بین دستگاه های مجری مرتبط با این قانون و یا کاهش منافع مالی و حتی معنوی احتمالی یکی نسبت به دیگری ( همچون داستان نیروی انتظامی و دفترداران رسمی در شماره گذاری و سند اتومبیل)

این سیاهه را می توان ادامه داد و یا می توان مشکل عدم اجرایی شدن قانون پیش فروش ساختمان را مواردی غیر از اینها نام برد.

آیا مقنن و جامعه به اهداف خود خواهد رسید؟

با مطالعه ی قانون پیش فروش صرف نظر از توجه مقنن به خریدار در مجموع اشکالات حقوقی یا شرعی و یا بزرگی که مانع اجرای درست این قانون و رسیدن به هدف اصلی آن باشد، چشم گیر نیست. اگر هدف اصلی آرامش و اطمینان خاطر از رعایت حقوق خریداران و عدم فرصت طلبی و سودجویی در مصارف مصالح و کیفیت و کمیت ساختمان و در نهایت آرامش در جامعه و کاهش دعاوی اینچنینی و حتی به شکلی تضمین رعایت استاندارهای ساخت و ساز و قوه مکمل برای نظام مهندسی باشد، این قانون آن را قابل دست یابی کرده است.

بنابر این به نظر می رسد ادعای مدیران کانون سردفتران و دفتریاران درخصوص تعلل صورت گرفته در اجرای این قانون به دلیل «عدم صدور شناسنامه فنی ساختمان توسط شهرداری‌ها» ادعایی واهی و از روی نداشتن تخصص دراین باره است.

آنچه که برای ثبت در قرارداد و یا فرم های احتمالا تدوین شده برای این کار( اطلاع خریدار و فروشنده) لازم است( تمام اوصاف و اوضاع آماری، متراژی، طراحی، سازه و...) در پروانه ساختمان ثبت و ضبط شده است .

در حالیکه شناسنامه ی فنی بطور معمول همزمان با دریافت پایان کار ارایه می شود و آن نسخه ی شبیه سازی شده دیگری از همان پروانه ی ساخت است، با این تفاوت که محتوای آن، از آنچه انجام شده است را جهت تایید، مطابقت و وضع نهایی ساختمان که قطعا باید با عدم مغایرت با حداقل استاندارها و مشخصات فنی و طراحی و محاسباتی موجود در پروانه ساختمان یا مجوز ساخت بوده، همراه باشد.

قانون پیش نویس در آغاز باید رعایت تعهدات فروشنده مطابق با آنچه مورد تایید مهندسین طراح، طرح تفصیلی منطقه ، شهرسازی، محاسبات فنی سازه ای و معماری که قبل از شروع ساخت یک پروژه در پروانه ساختمان درج و تایید شده است را مد نظر قرار دهد، چرا که بیع نامه مورد نظر با آنچه تاییدیه دستگاه قانونی (شهرداری) را دارد باید برای خریدار مطابقت داشته باشد و نه شناسنامه فنی در پایان کار ساختمان! که البته در پایان و زمان تحویل بیع خریدار برای اطمینان و مطابقت می تواند آن را رویت کند.

حتی اگر این واژه(صدور شناسنامه فنی توسط شهرداری) در آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان آورده شده باشد چه آگاهانه چه ناآگاهانه بنا بر کارکرد این واژه در اذهان!!) عدم صدورش،هیچ ضرورت و مانع شکلی و ماهوی برای اجرایی شدن قانون پیش فروش ایجاد نمی کند چرا که تمام آنچه مورد نیاز دفاتر رسمی و حتی املاک دارند برای رسمیت یک بیع نامه ثبتی و قانونی لازم است.( مالکیت یا مالک اصلی ملک، حدود و ابعاد، موقعیت و نشانی، محاسبات فنی و طراحی، اسامی ناظرین و معماران، میزان تراکم ، مسکونی یا تجاری زمان و مکان و تارخ انتقضا پروانه و...) در پروانه ساختمان وجود دارد.

آنچه حلقه مفقوده است اما بی توجهی بیع نامه نویسان در بنگاها، بعضا کم سوادی و عدم اشراف به مسایل حقوقی مرتبط با وظیفه صنفی خود، عدم آموزش و کلاس های توجیهی توسط اتحادیه ها به قدر کافی، نظارت و بازرسی های مستمر، نگاه صرف معاملاتی و تسریع در دریافت حق العمل ها و یا دلال های بیشمار در این حوزه، بی تجربگی و ناآگاهی خریداران، چه بسا بحران اخلاقیات در شیوه کسب و کار، اولویت کسب سود بجای انجام درست وظایف صنفی، شراکت بعضی بنگاهداران با مالکان و سازندگان و مسایلی ازاین دست( با هدف درآمد بیشتر حتی در صورت ضرر و زیان مادی و معنوی خریدار) که نشانه خوبی در حوزه فرهنگ اجتماعی و اخلاقی کسب و کار نیست، دارد.

به نظر میرسد چنانچه قوانین و مصوبات با پیوست های فرهنگی اجتماعی همراه باشد و اگر نگرش و بینش مجریان بخصوص مجریان در صف و حوزه عملیاتی با اولویت رعایت حقوق شهروندان و مسولیت پذیری پررنگ وظایف قانونی خود همراه باشد حتی پیش از ورود مقنن به این حوزه، تخلفات و کلاهبرداری ها کاهش و فعالان این حوزه و مشتریانشان در امنیت و اطمینان خاطر به فعالیت ساخت و ساز و خرید و فروش ادامه ی حیات خواهند داد.

بنابراین، این قانون می تواند نقش پیش گیرانه از سودجویی ها و کلاهبرداری ها و ایجاد امنیت سرمایه گذاری را تامین کند اگر همراه با آموزش و یادگیری توامان متولیان و مجریان ثبت قراردادها ( املاک داران) باشد و همراه با گسترش اطلاع رسانی از رسانه های مکتوب و تصویری برای شهروندان به شکل مستمر همراه باشد.

عبدالله باقری| جامعه شناس و فعال حوزه اقتصاد و مسکن