تعیین عوارض ساختمانی در پایتخت عادلانه میشود | افزایش ۵۰ درصدی عوارض ساختمانی
- مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی
- تاریخ انتشار : یکشنبه, 12 بهمن 1399 12:46
به گزارش همشهری آنلاین به نقل از معاونت ارتباطات و امور بینالملل شورای اسلامی شهر تهران، محمد سالاری، رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر تهران در دویست و شصت و هشتمین جلسه شورای اسلامی شهر تهران در توضیح لایحه نحوه محاسبه و دریافت عوارض ساختمانی مبتنی بر تعیین ارزش املاک در شهر تهران (با تاکید بر موقعیت مکانی) و اصلاح مصوبات نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی، نظارت فنی و عوارض استفاده موقت در شهر تهران، گفت: در فرآیند تصمیمگیری برای تعیین عوارض سال ۱۳۹۹ که در سال ۹۸ مصوب کردیم، این موضوع مطرح شد که در دوره پنجم مدیریت شهری تهران بتوانیم دفترچه ارزش معاملاتی کل ۹۴۰ هزار پارسل شهر تهران را مبتنی بر مرغوبیت مکانی تدوین کنیم تا دیگر مجبور نباشیم از شاخصهای دفترچه ارزش معاملاتی مصوب کمیسیون ماده ۶۴ تقویم املاک وزارت دارایی استفاده کنیم.
سالاری افزود: مبانی تعیین قیمت املاک در دفترچه وزارت دارایی خیلی دقیق نیست، چراکه کل شهر تهران را فقط به ۱۶۴ بلوک تقسیم کرده و بر اساس آن یک ضریب p از آن دفترچه گرفته میشود، لذا بعد از اینکه ما عوارض سال ۹۹ را با ۳۰ درصد افزایش تصویب کردیم، در کمیسیون شهرسازی و معماری شورا بر اساس جلسات مشترکی که با کمیسیون برنامه و بودجه و جلسه هماندیشی داشت، طرحی را تحت عنوان الزام شهرداری تهران به ایجاد دفترچه ارزش معاملاتی شهر تهران مبتنی بر مرغوبیت مکانی تکتک پارسلهای شهر تهران ارائه دادیم.
وی ادامه داد: در دوره گذشته شورا نیز چنین پیشنهادی را در خصوص یکی از تبصرههای بودجه مصوب کردیم اما متأسفانه شهرداری تهران آن را اجرا نکرد. اکنون در این دوره معاونت شهرسازی و معماری شهرداری و اداره کل تدوین ضوابط، مشاوری را از دانشگاه هنر اصفهان گرفتند که در این زمینه کارهای ارزشمندی را در کشور انجام داده است و مطالعات بسیار جامعی را برای تهیه مرغوبیت مکانی پارسلهای شهر تهران انجام دادهاند، طی یک سال گذشته ما جلسات متعددی را با ایشان و کمیسیون برنامه و بودجه شورا داشتیم که نتیجه آن لایحهای است که به همکاران شورا تقدیم شده است.
سالاری در خصوص دفترچه تهیه شده ارزش معاملاتی شهر تهران مبتنی بر مرغوبیت مکانی تکتک پارسلهای شهر تهران، اظهار داشت: در این دفترچه اصطلاحی به نام location rent به معنای ارزش مکانی تک تک پارسلهای شهر تهران آمده است و برای اینکه مشاور بتواند به ارزش مکانی واقعی برسد، مولفهها و شاخصههای بسیار زیادی را مدنظر قرار داده است که مهمترین آنها تاثیرپذیری از ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران است، یعنی ضوابط طرح تفصیلی چه سرنوشتی را برای یک ملک در شهر تهران رقم میزند، هم ضوابط محدودکننده و هم ضوابط تشویقکنندهای که در طرح تفصیلی برای برخی از پهنهها و زیرپهنهها وجود دارد.
وی ادامه داد: مولفههایی مثل میزان عرض معبر، مساحت ملک و اندازه قطعه که در پهنهبندی طرح تفصیلی به شدت تاثیرگذار هستند و از طرفی دسترسی تکتک املاک شهر تهران به سرانههای خدماتی و خدمات از جمله دسترسی به مترو، دسترسی به خیابان و معبر، دسترسی به فضای سبز و پارک، دسترسی بیمارستان و خدمات آتشنشانی و ... که یک شهروند به آنها احتیاج دارد. البته این دسترسیها و همجواری نیز در مواردی امتیاز منفی و در جایی امتیاز مثبت میگیرد. از طرفی شهر تهران دارای چند نوع بافت شهری از جمله بافت مرغوب است که موجب میشود ارزش ملک بالا برود و بافتهای فرسوده در مناطق مرکزی با مرغوبیت پایین که البته ما بافت مرکزی متعارف هم داریم.
سالاری با اشاره به اینکه مدیریت شهری دوره پنجم وعده داده بود که از مطالعه به تصمیم برسد، گفت: کاری که در این لایحه انجام شده در مقیاس ۹۴۰ هزار پارسل شهر تهران، کار بسیار ارزشمندی است و اکنون همه املاک مبتنی بر شاخصهایی که در این لایحه و مطالعات پیوست آمده است، دارای ارزش هستند. در مجموعه بررسیهایی که مشاور و معاونت شهرسازی و معماری انجام دادهاند، مبنای تصمیمگیری مشاور برای دریافت عوارض، سود در انتظار است یعنی مرغوبیت هر ملکی بر اساس موقعیتی که در آن قرار دارد و دسترسیها به خدمات و بافتی که قرار دارد، احصا شده است.
رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر تهران توضیح داد: این مطالعه به تدریج باید به تکامل برسد و تعیین ارزش مکانی دقیقتر شود تا الگویی برای تسری به همه شهرها باشد. مشاور به این نتیجه رسیده است که تفاوت ارزش مکانی یا مرغوبیت مکانی املاک در شهر تهران از کف متری ۵ میلیون تومان تا سقف ۲۲۰ میلیون تومان است، یعنی ۴۰ برابر تفاوت وجود دارد، این در صورتی است که به موجب دفترچه ارزش معاملاتی که از دارایی گرفته شده، این تفاوت بین یک تا ۹ است و اختلاف ارزش مکانی پارسلها در عوارضی که طی دهههای گذشته، شورا و شهرداری تعیین کرده است، دیده نشده و به عبارتی برای پارسلها و موقعیتهای برتر و ممتازتر رانت داده شده است.
سالاری تصریح کرد: اکنون شورای اسلامی شهر تهران در لایحه «الزام شهرداری به ارائه لایحه نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی مبتنی بر مرغوبیت مکانی املاک در شهر تهران» و در اجرای مفاد مصوبه نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی نظارت فنی و عوارض استفاده موقت در شهر تهران، به شهرداری تهران اجازه داده تا دریافت عوارض بر اساس ارزش واقعی املاک صورت پذیرد. این لایحه موجب دریافت عادلانه عوارض از املاک شهری متناسب با متغیرهای واقعی مترتب بر قیمت املاک خواهد شد و شاخصهایی از جمله موقعیت ملک، میزان بارگزاری (ضوابط طرح تفصیلی)، شکل و اندازه بر ملک، خدمات در دسترس و سرانههای خدماتی، در مدلسازی و برآورد ارزش املاک شهر تهران ملاک عمل خواهد بود.
وی افزود: در وضع موجود، تعداد بلوکهای ملاک عمل برای ارزش املاک، مطابق آخرین دفترچه ارزش معاملاتی ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم، ۱۶۴ است که در لایحه حاضر، میزان دقت محاسبات جدید با ۹۴۰ هزار پارسل بسیار دقیقتر شده و برای تمامی پارسلها یک LR تعیین شده است.
عضو شورای اسلامی شهر تهران با اشاره اینکه در سال اول اجرای این مصوبه ملاحظات رشد قیمتی برای میزان عوارض ساخت و ساز مدنظر بوده است، گفت: تصمیم بر این است که ۳۰ درصد LR در محاسبات عوارض تاثیرگذار باشد و مابقی از pr۹۸ مطابق آخرین دفترچه ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم مطابق روال قبل گرفته شود و برای سالهای آینده درصد استفاده از LR افزایش یابد. لذا فرمول جدید ترکیبی از قیمت آخرین دفترچه ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم و LR خواهد بود.
سالاری تاکید کرد: هر چند افزایش قیمتها در بخش مسکن، شهرداری را ملزم به افزایش ۲۵۵ درصد عوارض میکرد اما در مجموع بررسیهای انجام شده در جلسات شورای شهر و شهرداری به این نتیجه رسیدیم که عوارض، به میزان بسیار کمتری افزایش یابد و در این مصوبه افزایش عوارض مطابق میانگین ۵۰ درصد منظور شد.
رییس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای اسلامی شهر تهران در ادامه با اشاره به قرارگیری برخی از املاک در مجاورت پارکها و بوستانها، گفت: اکنون این املاک نمیتوانند پنجرهای به سمت این فضاها داشته باشند و این موضوع هم موجب میشود نمای ساختمان یک نمای بیکیفیت باشد، ضمن اینکه هم فرصت را از این ساختمانها میگیریم، هم دیدهبانی و نظارت و چشم پارک بودن را در نظر نگرفتیم. شهرداری تهران از شورا تقاضا کرده است که این ساختمانها بتوانند دسترسی و پنجره به این بوستانها و فضای سبز داشته باشند که موجب ارزشافزوده برای ملک آنها خواهد شد و صرفا آن واحدهایی که نورگیر میگیرند و پنجره دارند، عوارضی به شهرداری پرداخت کنند تا از محل این عوارض در مناطق غیربرخوردار و برای پروژههای توسعه محلی استفاده شود.
وی ادامه داد: در مورد اراضی توسعه ذخیره شهری که فریز شدهاند و عمدتا نیاز به انجام مطالعات امکانسنجی برای تعیین کاربری در کمیسیون ماده ۵ و شورای عالی شهرسازی و معماری دارند و طرح جامع آنها را به دلیل اینکه بزرگ مقیاس هستند و هنگام ساخت و ساز باید سرانههای بیشتری را تامین کنند، فریز کرده است نیز شورای عالی شهرسازی و معماری طی ماههای اخیر این اراضی را از هزار تا ۱۰ هزار متر از فریز خارج کرد و میتوانند ساخت و ساز کنند و کمیسیون ماده ۵ هم تصویب کرد اما تاکید شده است که باید عوارضی را به شهرداری بپردازند که از محل این عوارض، شهرداریها سرانههای خدماتی محلهای و منطقهای را تامین کنند.
سالاری افزود: ما اکنون باید عوارضی را بگذاریم که سقفش رقمی باشد که از محل آن بتوان سرانههای محلات غیربرخوردار را تامین کرد. مشروط بر اینکه یک حساب جداگانه ایجاد شود و این عوارض الزاما به این حساب واریز شود تا سرانههای خدماتی از آن تامین شود و این نیز تصمیم بسیار مهمی است.
در نهایت، این لایحه با رای اعضای شورای اسلامی شهر تهران به تصویب رسید.