حفره‌های طرح یک میلیون مسکن رئیسی

مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی

تاریخ انتشار : دوشنبه, 08 شهریور 1400 10:48

 متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران فقط 30 هزار تومان دیگر از رکورد 31 میلیونی فاصله دارد. آنطور که گزارش تحولات بازار مسکن پایتخت، که از سوی بانک مرکزی منتشر شده، نشان می‌دهد در مرداد امسال، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی تهران ۳۰ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳.۱ درصد و ۳۴ درصد افزایش دارد.

این بیشترین متوسط قیمت مسکن طی سال‌های اخیر در تهران است؛ رکوردی که حالا در این بازار ثبت شده در حالی است که در اردیبهشت امسال، نسبت به ماه قبل از آن (فروردین ۱۴۰۰) متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران کاهش ۱.۸ درصدی  داشت؛ روندی که خیلی طول نکشید و حالا در لابه‌لای اخبار داغ کرونا و معیشت، بار دیگر خبرساز شده. تابستان سال گذشته؛ تقریبا در همین‌روزها بود که بانک مرکزی در گزارشی از افزایش ۱۰.۵ درصدی قیمت مسکن خبر داد: «متوسط قیمت مسکن هر مترمربع زیربنای واحد مسکونی ۲۳.۱ میلیون تومان شد».

نگاهی به قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در دو سال اخیر، حکایت از رشد قابل‌توجه دارد؛ در حالی در اسفند سال 98 متوسط قیمت مسکن در تهران 15 میلیون و 628 هزار تومان بود که در در آخرین ماه سال 99 به 30 میلیون و 274 هزار تومان رسید؛ یعنی  رشد بیش از 93 درصدی. علاوه بر قیمت هر متر مربع مسکن، قیمت زمین که سهم زیادی در تعیین نرخ کلی دارد نیز این‌روزها بار دیگر خبرساز شده. بر اساس گزارش اداره کل آمارهای اقتصادی بانک مرکزی، قیمت زمین در ساختمان‌های تهران در دولت دوازدهم بیش از 9 برابر شد؛ بطوریکه قیمت هر متر مربع زمین ساختمان‌های شروع شده در تهران در سال ۱۳۹۱ چهار میلیون و ۹۸۴هزار تومان بود اما در سال ۱۳۹۹ به ۴۵ میلیون و ۹۲۷ هزار تومان رسید.

  در کنار افزایش قیمت زمین، مصالح ساختمانی نیز تاثیر زیادی در این رشد قیمتی داشته‌اند. یک فعال ساختمانی در این زمینه به نود اقتصادی گفت: «قیمت مسکن در دو سال اخیر دوبار گران شد و دو برابر شد که لطمه شدیدی به متقاضیان مسکن زد.  الان سالی ۳۰۰ هزار واحد مسکونی ساخته می‌شود که یک عقب ماندگی جدی نسبت به برنامه داریم». ساخت سالی 300 هزار واحد مسکونی در حالی است که براساس سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵، نیاز سالیانه کشور در بخش ساخت و ساز، تولید حدود یک میلیون واحد مسکونی است؛ این درحالی است که در بهترین حالت درحال حاضر سالیانه چیزی در حدود ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته می‌شود و کمبود حدود ۷۰۰ هزار واحد مسکونی سالیانه را نشان می‌دهد.

 البته که با نگاهی به قیمت زمین و مصالح ساختمانی، افزایش عجیب قیمت‌ها در این بازار جاب تعجب ندارد، اما واقعیت این است که دولت سیزدهم بارها در میان صحبت‌های خود به ساخت سالی یک میلیون مسکن اشاره کرده که به نظر می‌رسد با دو دو تا چارتای اقتصادی خیلی جور درنمی‌آید.

برخی تحلیلگران باور دارند که با توجه به بالا رفتن هزینه‌های ساخت و قیمت مسکن، ساخت این تعداد واحد مسکونی خیالی بیش نیست. هر چند اظهارنظرهای مختلفی در این زمینه وجود دارد. یک روزنامه‌نگار مستقل در این زمینه در توییتر خود نوشت: «برای ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی، در صورتی که هر واحد 50 متر باشد، در سال چیزی در حدود 50 میلیون متر مربع باید ساخته شود؛ در صورتی که نرخ پایه ساخت هر متر مربع مسکن (نرخ رسمی طرح ملی)، دو میلیون و 770 هزار تومان باشد، این یعنی ساخت سالانه 50 میلیون متر مربع مسکن، دست‌کم به 138 هزار و 500 میلیارد تومان سرمایه نیاز دارد.

این برآوردها در حالی از سوی تحلیلگران مطرح است که بسیاری از فعالان ساخت و ساز از هزینه‌های بالاتر ساخت مسکن خبر می‌دهند. واقعیت این است که طبق برآوردها، حداقل قیمت تمام شده مسکن کاملا معمولی در هر نقاط مختلف کشور بدون احتساب زمین، کمتر از پنج میلیون تومان به ازای هر متر مربع نیست. 

به عنوان مثال یک فعال ساخت و ساز در همین زمینه می‌گوید: «قمیت تمام شده هر متر مربع ساخت در شهرهای بزرگی مانند تهران ( بدون زمین و پروانه ساخت)، با برآورد دقیق هفت میلیون تومان یعنی چیزی در حدود دو برابر هزینه‌ای است که تحلیلگران در گزارش‌های رسمی خود مطرح می‌کنند، بنابراین هزینه ساخت دو برابر بیشتر از 138 هزار و 500 میلیارد تومان است که معلوم نیست دولت با چه منابعی قرار است این هزینه‌ها را در اختیار پیمان‌کاران قرار دهد.

البته در این زمینه گزارش‌هایی شنیده می‌شود که بر اساس آن بانک‌ها موظف هستند تا 20 درصد از منابع خود را برای ساخت مسکن اختصاص دهند، حتی با فرض تحقق این وعده و حتی با چشم‌‌پوشی از بحران مالی بانک‌ها، به نظر می‌رسد ساخت یک میلیون مسکن در سال رویایی بیش نیست. چرا که حتی با استفاده از تسهیلات بدون بهره باز هم تامین برخی از مصالح ساختمانی از قبیل سیمان، آهن، شیشه، ابزار برق، کابل، سیم لوله و ...، به اندازه‌ای نیست که بتواند این نیاز را پوشش دهد. مخصوصا با وضعیت برقی که در ماه‌‌های اخیر وجود دارد، به نظر نمی‌رسد بتوان سیمان این تعداد واحد مسکونی را عرضه کرد.

 تیر همین امسال بود که با خاموشی‌های گسترده در کشور، کارخانه‌های سیمان با کاهش تولید مواجه شدند و در نتیجه عرضه این کالای ساختمانی به بازار نیز کاهش یافت. از سوی دیگر از نظر زمانی هم بخواهیم محاسبه کنیم به این نتیجه می‌رسیم که ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال بع معنای ساخت دو هزار و 730 واحد مسکونی در روز است، این در حالی است که در همه روزهای سال پروژه‌ها در حال انجام باشد؛ بدون تعطیلی. یک فعال ساخت و ساز در این‌باره به «همدلی» گفت: «مدت زمان ساخت مسکن حداقل 18 ماه است». 

این یعنی ساخت مسکن به زمانی بیش از یکسال نیاز دارد. البته ناگفته نماند که هزینه ساخت مسکن در حالی برآورد شده که پیش‌بینی‌هایی از افزایش قیمت مصالح ساختمانی مطرح است که در این صورت هزینه و زمان ساخت نیز باید چند برابر در نظر گرفته شود.  

همدلی 

فاطمه آقایی‌فرد