تحول در بازار وام مسکن/افزایش خرید ملک با هدف سرمایه‌گذاری
- مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی
- تاریخ انتشار : دوشنبه, 30 -3443 03:25
اخبار اقتصادی - تحول در بازار وام مسکن
كارشناسان بازار فرابورس مي‌گويند: عمده خريداران كنوني اوراق را خريداران مصرفي تشكيل مي‌دهند كه فارغ از سرمايه‌گذاري در بازار اوراق، صرفا به‌دنبال وام 45 ميليوني جهت خريد از بازار مسكن هستند. هم‌اكنون قيمت هر فقره اوراق 500 هزار توماني، 60 هزار تومان است و پيش‌بيني مي‌شود از اين، فراتر نرود.
رشد چشمگیر در خریدمصرفی اوراق مسکن؛ وام 45 میلیونی به کار آمد؟
بازار وام مسکن منقلب شد
وضعیت جدید در بازار اوراق وام‌خرید، مانع حرکات سوداگری تثبیت تدریجی قیمت اوراق؛ نرخ انتظاری چقدر است؟
وام جدید خرید مسکن که از 19دی ماه امکان مبادله آن در بازار فرابورس فراهم شد، اگر چه براساس یک محاسبه ساده ریاضی، رمق زورآزمایی با قیمت خرید آپارتمان و مسکن را ندارد و حتی فاقد کاربری حداقلی در معاملات مسکن است، اما همین تسهیلات جزئی در یک ماه گذشته به سهم خود باعث تحریک خریدهای مصرفی در بازار مسکن شده است.
بازار رسمی خرید و فروش امتیاز وام خرید مسکن –فرابورس- طی چند روزگذشته با حداقل دو اتفاق امیدوارکننده و در عین حال طولانی‌مدت روبه‌رو شده است.
در فرابورس، از یک‌سو حجم خرید اوراق مربوط به «تسهیلات 45 میلیون تومانی خرید مسکن» معادل 46درصد نسبت به پاییز امسال افزایش پیدا کرده و از سوی دیگر، قیمت این اوراق در آستانه ثبات تدریجی قرار گرفته است.
کارشناسان بازار سرمایه درباره وضع موجود اوراق وام خرید مسکن، می‌گویند: تجزیه و تحلیل ماهیت معاملات گسترده‌ای که در یک ماه‌ونیم اخیر در فرابورس برای این اوراق انجام شده، نشان می‌دهد عمده خریداران اوراق، جزو خریداران مصرفی بازار مسکن محسوب می‌شوند و هدف آنها از خرید اوراق وام خرید مسکن، استفاده از آن برای خرید واحدمسکونی بوده است، نه سرمایه‌گذاری در بازار اوراق.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، ترکیب مصرفی خریداران اوراق وام مسکن موجب شده، به‌رغم افزایش تقاضای وام در فرابورس، قیمت اوراق از هیجانات روزهای ابتدایی اعلام خبر افزایش وام، خارج شده و روند کاهشی پیدا کند.
پایان نوسان قیمت اوراق، چرا؟
قیمت هر فقره اوراق 500هزار تومانی وام خرید مسکن چند روز بعد از اعلام افزایش سقف وام، صعود حداکثری کرد؛ طوری که در ابتدای بهمن‌ماه، این قیمت از 39 هزار تومان 19دی ماه به نزدیک 75 هزار تومان در 4 بهمن رسید. بالاترین حد قیمت اوراق در اوایل بهمن موجب شد طرف تقاضای وام، این قیمت را فاقد توجیه‌اقتصادی بداند و در نتیجه از بازار خارج شود که همین خروج خریدار به ریزش یکباره قیمت اوراق منجر شد و ارزش معاملاتی هر فقره از این اوراق را در 20 بهمن به 48 هزار تومان رساند.
در دو هفته گذشته قیمت اوراق وام خرید مسکن مجددا افزایش قابل ملاحظه‌ای داشت، اما سطح جدید قیمت که دیروز معادل 60 هزار تومان بود، به مراتب پایین‌تر از نقطه‌اوج قبلی است و در عین حال علامتی از پایدارشدن آن در ماه‌های آتی دارد.
اطلاعات دریافتی «دنیای‌اقتصاد» از فرابورس درباره میزان معاملات اوراق وام خرید مسکن حاکی است: در فاصله ابتدای آذر تا 17دی یعنی در یک ماه‌ونیم قبل از افزایش سقف وام خرید مسکن از 20 میلیون تومان به 45 میلیون تومان، تعداد خریداران اوراق معادل 25 هزار و 696 نفر بوده است، اما در فاصله 19دی تا پایان بهمن ماه یعنی یک ماه‌ونیم بعد از افزایش سقف وام، بیش از 37 هزار و 450 نفر در فرابورس اقدام به خرید این اوراق کرده‌اند که نشان می‌دهد حجم استفاده از وام جدید خرید مسکن 46درصد بیشتر از وام قدیمی بوده است.
همچنین عمده خریداران اوراق وام، اقدام به خرید بسته‌های 90 تایی اوراق – 90 فقره اوراق معادل 45 میلیون تومان وام خرید است- کرده‌اند که این موضوع بیانگر قصد خریداران اوراق به خرید آپارتمان مسکونی به کمک این وام بوده است.
کارشناسان بازار سرمایه در این باره می‌گویند: مصرفی بودن تقاضای موجود در بازار اوراق وام خرید، جلوی افزایش قیمت اوراق را می‌گیرد و مانع از تشکیل صف فروش اوراق و در نتیجه مانع ورود موج سفته‌بازی به بازار اوراق خواهد شد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، دو هفته پیش با نزول یکباره شاخص در بازار سرمایه، پیش‌بینی شد غیرحرفه‌ای‌های بازار سرمایه نقدینگی‌شان را از این بازار خارج کرده و به سمت بازار اوراق وام خرید مسکن رو می‌آورند و باعث التهاب در قیمت اوراق و در نتیجه افزایش هزینه دسترسی مصرف‌کنندگان به وام می‌شوند.
اما روز گذشته یک کارشناس فرابورس و متخصص اوراق وام خرید مسکن به «دنیای‌اقتصاد» گفت: حضور روزافزون تقاضای مصرفی مسکن در بازار اوراق و حساسیت زیاد این گروه به قیمت اوراق، ریسک سفته‌بازی را افزایش داده است و انتظار می‌رود این وضعیت در ماه‌های آتی قیمت هر فقره اوراق وام مسکن را بین 55 هزار تا حداکثر 60هزار تومان نگه دارد.
این کارشناس با تاکید براینکه خریداران کنونی اوراق، استفاده‌کننده واقعی از وام خرید مسکن هستند، گفت: این افراد قیمت اوراق را می‌سنجند و اجازه صف فروش با هر قیمتی –قیمت بالا- را به دارندگان اوراق نخواهند داد.
به گزارش «دنیای‌اقتصاد» برای دریافت وام 45 میلیون تومانی خرید مسکن -35 میلیون تومان وام خرید به اضافه 10 میلیون وام تعمیرات- باید 90 فقره اوراق خریداری کرد که در حال حاضر با توجه به قیمت هر فقره، 5میلیون تومان و 400 هزار تومان هزینه دسترسی به وام است.
................................................
افزایش خرید ملک با هدف سرمایه‌گذاری
نظام مالیاتی که با هدف کنترل سوداگری در بازار زمین و مسکن طراحی می‌شود باید قابلیت مقابله با هر دو نوع عملکرد تقاضای سوداگرانه در بازار را داشته باشد؛ چراکه سرمایه‌گذاری در خرید ملک غیرمصرفی به‌‌جای سرمایه‌گذاری در تولید مسکن یا سایر بخش‌های تولیدی، منجر به انحراف سرمایه‌ها از بخش‌های مولد کشور به بخش‌های غیرمولد مانند خریدوفروش زمین و مسکن می‌شود که به ازای آن تولید و اشتغال ایجاد نمی‌شود؛ بلکه با افزایش تقاضا در بازار زمین و مسکن، تورم در این بخش افزایش می‌یابد و به تبع آن رشد سایر بخش‌ها نیز متاثر از این افزایش قیمت خواهد بود.
متاسفانه در سال‌های گذشته نگاه صرفا درآمدی به مقوله مالیات باعث شده است تا دولتمردان و برنامه‌ریزان از عملکرد‌های دیگر مالیات که تخصیص بهینه منابع و همچنین مهار و کنترل سوداگری در بازار است غفلت کنند.
در شرایط فعلی کشور که نیاز به هدایت سرمایه‌ها به بخش‌های مولد و اشتغالزا بیش از گذشته احساس می‌شود، برای ایجاد یک اقتصاد مقاومتی و مستقل از نفت باید به تخصیص بهینه منابع در کشور اهتمام داشت و مالیات بر املاک در چنین شرایطی بسیار ضروری است. از سوی دیگر می‌توان با مالیات بر تقاضاهای سرمایه‌ای در بازار مسکن یکی از عوامل تورم‌زا در اقتصاد کشور را کنترل کرد.
اخبار اقتصادی - دنیای اقتصاد, فارس
