بازار مسکن محکوم به گرانی
- مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی
- تاریخ انتشار : چهارشنبه, ۰۳ دی ۱۴۰۴ ۱۰:۲۵
روزنامه جهان صنعت نوشت: دلار ۱۳۰هزار تومانی؛ عددی روی تابلوی صرافیها و درواقع مرثیهای برای ریال است. پولی که زمانی معیار سنجش ارزش بود، حالا خودش به مسالهای بحرانی تبدیل شده است. سقوط تاریخی ریال، بیش از هر نمودار و آمار رسمی، واقعیت تلخ اقتصاد ایران را عریان میکند: اقتصادی که در آن بیثباتی یک قاعده اصلی است و شوکها یکی پس از دیگری بازارها را از نفس میاندازند. در این میان، بازار مسکن- که به نظر مسوولان، پیشران و لکوموتیو اقتصاد کشور است ــ بیش از همه زیر آوار این سقوط مدفون میشود. مسکن پیش از جهش تازه دلار نیز حال و روز خوشی نداشت. سالهاست تولید از تقاضا عقب مانده، ساختوساز به حداقل رسیده و سرمایهگذاران حرفهای و تولیدکنندگان متخصص، عطای این بازار پرریسک را به لقایش بخشیدهاند. انباشت تقاضا در برابر عرضهای نحیف، به زخمی کهنه تبدیل شده بود؛ زخمیکه حالا با تیغ دلار ۱۳۰هزار تومانی دوباره سر باز کرده است. برخلاف تصور رایج، مساله فقط «گرانشدن خانه» نیست؛ مساله این است که اساسا امکان تولید مسکن، روزبهروز پرهزینهتر، پرریسکتر و غیرقابلپیشبینیتر میشود. افزایش نرخ ارز مستقیما به قلب هزینههای ساخت شلیک میکند. نهادههای ساختمانی، از تجهیزات وارداتی گرفته تا مصالحی که در داخل تولید میشوند اما قیمتشان با دلار نفس میکشد، همگی در مسیر تورمی تازه قرار گرفتهاند.
سازندهای که پیشتر هم با کمبود نقدینگی، بوروکراسی فرساینده و نبود حمایت مالی دستوپنجه نرم میکرد، حالا باید هزینههایی را بپردازد که هرروز از کنترل خارجتر میشوند. نتیجه طبیعی چنین شرایطی، عقبنشینی بیشتر تولیدکنندگان و کوچکتر شدن سفره عرضه مسکن است. در چنین فضایی بازار مسکن نه وارد رونق میشود و نه حتی به ثبات میرسد بلکه در باتلاقی عمیقتر از رکود تورمی فرو میرود. قیمتها میل به بالا رفتن دارند اما معاملات قفل شدهاند؛ متقاضیان واقعی هرروز فقیرتر میشوند و فاصله مسکن با درآمد خانوار به شکافی اجتماعی تبدیل شده است. گفتوگو با ششنفر از کارشناسان و صاحبنظران بازار مسکن نشان میدهد که دلار ۱۳۰هزار تومانی، نه یک شوک مقطعی که آغاز فصل تازهای از بحران در بازاری است که دیگر تاب تحمل ضربههای پیدرپی را ندارد؛ بحرانیکه اگر چارهای برای آن اندیشیده نشود، مسکن را از «کالای دستنیافتنی» به «رویای ازدسترفته» بخش بزرگی از ایرانیها تبدیل خواهد کرد.
مسکن؛ بازاری محکوم به گرانی
سیدمحمود فاطمیعقدا، رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی گفت: بازارهای موازی مسکن مانند طلا، ارز و بورس سیر صعودی در پیش گرفتهاند. بهنظر میرسد که کنترل قیمتها در بازارهای طلا و ارز تقریبا از دست دولت خارج شده است. از سویی سیاستی نیز در ر راستای مهار، تعدیل و کنترل این بازارها دیده نمیشود. این افزایش قیمتها بر همهچیز اثرگذار خواهند بود.
او افزود: در همین خصوص مسائلی اکنون در دولت و میان کارشناسان مبنیبر افزایش حقوق و دستمزد به میزان ۲۵درصد مطرح است. در چنین شرایطی توصیه ما به مسوولان این است که از افزایش ۲۵درصدی که هرسال بهصورت دستوری صورت میگرفت، صرفنظر کنند و بهصورت واقعبینانه به موضوع تورم بنگرند و یک کف درآمدی را برای زندگی خانوار در نظر بگیرند.
فاطمیعقدا در ادامه اضافه کرد: با کنار هم گذاشتن تمام این موارد، به این نتیجه خواهیم رسید که قطعا در خصوص حقوق و دستمزد باید اتفاقات خاصی رخ دهد و یک جهش را در میزان دستمزدها شاهد باشیم؛ این در شرایطی است که دولت واقعا بخواهد زندگی مرم را سامان دهد یا حداقل خط فقر را کمی پایین آورد.
رییس پیشین مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی گفت: بهتبع تورم نرخ دلار، انتظار میرود که افزایش قیمت قابل توجهی در حاملهای انرژی، حمل و نقل و مصالح شکل بگیرد؛ امری که اکنون نیز در فولاد، سیمان و برخی مصالح دیگر و لوازم ساختمان نمود پیدا کرده است.
فاطمی عقدا در پایان بیان کرد: با چنین شرایطی پیشبینی میشود که با افزایش قیمتها روبهرو شویم. بازار مسکن نیز قطعا به این افزایش قیمتها واکنش نشان خواهد داد. به طور کلی پیشبینی میشود افزایش قیمت در بازار مسکن طی ماههای آینده در انتظار نباشد، مگر اینکه اتفاقات خاصی در اقتصاد کلان کشور رخ بدهد؛ اتفاقاتی که منجر به کاهش قیمت ارز، طلا و دیگر موارد شود. صنعت ساختمان نیز در چنین حالتی میتواند کمی از گرانی فاصله بگیرد. در غیر این صورت جای نگرانی وجود دارد چراکه قیمت تمامشده مسکن و تمام مولفههایش رو به افزایش هستند.
خداحافظی سازندگان با مسکن
رامین گوران، دبیر انجمن انبوهسازان استان تهران گفت: تورم نرخ دلار در حال تاثیرگذاری روی قیمت تمام شده مسکن است. این گرانی اما روی فروش واحدهای مسکونی تاثیری ندارد. قیمت آپارتمانهایی که برای فروش گذاشته شدهاند، بر اساس دلار ۶۵ تا ۷۰هزار تومانی تعیین شدهاند. دلیل این موضوع هم فقدان تقاضای موثر و توانمند در بازار مسکن است؛ به عبارتی تقاضا در بازار مسکن وجود دارد اما از توان کافی برخوردار نیست. او همچنین گفت: توان خرید مردم با تورمهای به وجود آمده افت چشمگیری داشته است بنابراین کالایی مانند مسکن عملا از دسترس متقاضیان خارج شده است چراکه کسی دیگر توان خرید واحدهای مسکونی را ندارد. گوران در ادامه اضافه کرد: در حال حاضر نیز سازندگان برای تحریک تقاضا به اجرای پروژههای کوچکمقیاس روی آوردهاند. با این وجود هم تقاضای کافی در بازار مسکن ایجاد نشده و این علاقهمندی در سمت تقاضای بازار املاک وجود ندارد. دبیر انجمن انبوهسازان استان تهران در ادامه اظهار داشت: وقتی بازارهای موازی شرایط بهتری را تجربه میکنند، حتی خود فعالان و تولیدکنندگان مسکن نیز دیگر به دنبال دریافت پروانه و اجرای پروژههای ساختمانی نمیروند چراکه صرفهای برای آنها ندارد. بدون شک این امکان وجود ندارد که یک واحد مسکونی را با دلار ۶۵هزار تومانی بفروشید و با دلار ۱۳۰هزار تومانی پروژه بعدی را کلید بزنید. گوران در پایان گفت: امروزه بسیاری از فعالان و سازندگان مسکن از این بازار خارج شدهاند. آندسته از تولیدکنندگانی که کماکان در بازار مسکن فعالیت دارند نیز در بازارهای متوسط، متوسط رو به پایین و کوچکمقیاس مشغول فعالیت هستند. اجرای واحدهای مسکونی کوچکمتراژ در شرایط کنونی برای سازندگان منطقیتر است چراکه بقیه موارد بهدلیل افت قدرت خرید مردم و صرفه اقتصادی نداشتن برای تولیدکنندگان توجیه اقتصادی ندارد.
افت اشتغال و تضعیف اقتصاد کلان
سهراب مشهودی، مسوول شورای گروه شهرسازی جامعه مشاوران گفت: هنگامی که دلار گران یا به عبارت بهتر ریال ارزان میشود، قیمت ضمنی مسکن نیز بالا میرود یعنی به نظر میرسد که گران شده است. این در حالی است که این اتفاق نسبت به تورم نرخ دلار رخ نداده است. او همچنین گفت: در درازمدت نیز با تداوم ضعیف ماندن و تحت فشار بودن اقتصاد کلان کشور، قدرت خرید مردم پایینتر خواهد آمد، میزان و حجم ساخت و ساز با کاهش بیشتری روبهرو خواهد شد، میزان اشتغال افت بیشتری پیدا خواهد کرد و بهدلیل وابستگی صنایع گوناگون به مسکن، شاهد تاثیرگذاری عمدهای روی کل اقتصاد کشور خواهیم بود. به عبارتی تاثیرات درازمدت تورم نرخ دلار بر بازار مسکن، تشدید نابسامانیها خواهد بود. این یک تاثیرگذاری دوجانبه است؛ در چنین شرایطی اقتصاد ضعیف، بازار مسکن را و مسکن، اقتصاد کلان را ضعیفتر از پیش میکنند. مسوول شورای گروه شهرسازی جامعه مشاوران در ادامه بیان کرد: تورم نرخ دلار بهدلیل کاهش دادن قدرت خرید متقاضیان و از بین بردن انگیزه فعالیت برای تولیدکنندگان و سازندگان مسکن منجربه تشدید انباشتگی تقاضا در این بازار خواهد شد. مشهودی در پایان گفت: رکودی که امروزه بر بازار مسکن کشور حکمفرماست، از کمبود تولید و عرضه واحدهای مسکونی، سقوط قدرت خرید متقاضیان و بهصرفه نبودن ساخت وساز از لحاظ اقتصادی برای تولیدکنندگان واحدهای مسکونی ناشی میشود.
قیمت بالای مسکن؛ سپر دفاعی در برابر گرانی دلار
کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران گفت: تورم بازارهای موازی بهدلیل قیمت بالایی که مسکن دارد، تاثیرگذاری چندانی ندارد. حتی در برخی موارد برعکس هم عمل میکند. با توجه به افزایش نرخ دلار، سطح درآمد عمومی مردم ضعیفتر خواهد شد، درنتیجه شاهد کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن نیز خواهیم بود.
او ادامه داد: عوامل گوناگونی در رونق گرفتن اقتصاد مسکن تاثرگذاری دارند. از جمله این عوامل، کنترل بازارهای موازی، مهار تورم، سرازیر کردن اعتبارات بانکی به سمت تولید، ایجاد اشتغال پایدار، افزایش سطح درآمد عمومی مردم و سوق دادن درآمدهای بانکها به سوی ارائه تسهیلات ارزان و قابلدسترس برای عموم هستند. تمامی این موارد و بسیاری عوامل دیگر میتوانند در رونق گرفتن اقتصاد مسکن تاثیرگذار باشند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران همچنین بیان کرد: با مدنظر قرار دادن افزایش نرخ طلا و ارز، میتوان گفت که مردمی که قصد خرید مسکن را دارند، ضعیفتر خواهند شد. هرچند که قیمت مسکن باتوجه به این شرایط افزایش پیدا خواهد کرد.
گودرزی در پایان گفت: البته باید توجه داشت که این، افزایش نرخ نهادههای ساختمانی است که بر گرانی قیمت تمامشده واحدهای مسکونی تاثیرگذار خواهد بود. همچنین باید توجه داشت که در چنین شرایطی رکود بیشتری از لحظ اشتغال بر جامعه حکمفرما خواهد شد.
رابطه مستقیم گرانی دلار و گرانی مسکن
فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن گفت: تورم نرخ دلار پدیده جدیدی نیست. در شرایط کنونی فرآیندی که طی سالهای گذشته در بازار مسکن وجود داشته ادامه پیدا خواهد کرد. بازار مسکن تا جایی که کشش تقاضا وجود داشته باشد، خودش را با نرخ دلار بهروزرسانی خواهد کرد. فرآیند افزایش قیمت مسکن متناسب با نرخ دلار رخ خواهد داد.
او اضافه کرد: باید توجه داشت که متغیرهای دیگری نیز در اقتصاد کلان بر این موضوع تاثیرگذار باشند. رابطه مستقیمی اما میان افزایش نرخ ارز و بازار مسکن وجود دارد؛ عمدتا پس از اینکه گرانی نرخ ارز رخ میدهد، قیمت مسکن نیز خودش را تا درصدی که افزایش نرخ ارز صورت گرفته، خواهد رساند. بیضایی در پایان تاکید کرد: باید توجه داشت که این تغییرات در کوتاهمدت رخ میدهند و نه در بلندمدت. در اقتصاد ما درنهایت میتوان فواصل ششماهه را پیشبینی کرد یعنی این اقتصاد حتی پیشبینیپذیری یکساله نیز ندارد و انجام چنین کاری دشوار خواهد بود. در این رابطه باید کوتاهمدت صحبت کرد.
۲عامل تاثیرگذار در گرانی مسکن
بیتالله ستاریان، تحلیلگر بازار مسکن گفت: همواره گفته میشود صنعت ساختمان به میزان ۲۰درصد به ارز وابستگی دارد؛ باید توجه داشت این، در شرایطی است که ارتباط مستقیم مسکن و ارز مدنظر باشد. وقتی بهصورت غیرمستقیم این موضوع را مورد بررسی قرار دهیم، با دونوع افزایش قیمت در بازار مسکن روبهرو میشویم. او ادامه داد: یکی از عوامل گرانی مسکن نهادههای ساختمانی است. مصالح ساختمانی که اجزای خرد یک ساختمان را تشکیل میدهند، دچار تورم شدیدی شدهاند؛ موضوعیکه در هزینه تمامشده یک واحد مسکونی تاثیرگذاری مستقیم دارد. از سوی دیگر در دوره رکود شدیدی که قرار داریم، عرضه ناچیزی در بازار مسکن صورت گرفته است. بسیاری از تولیدکنندگان خرد که سهم بزرگی در تولید مسکن در سطح کشور دارند، دست از فعالیت کشیدهاند چراکه ساختوساز در کوتاهمدت صرفه اقتصادی ندارد و امکان پیشبینی درازمدت در این بازار نیز وجود ندارد بنابراین با کاهش شدید تولید مسکن روبهرو هستیم. این تحلیلگر بازار مسکن همچنین گفت: اکنون با بازاری روبهرو هستیم که دچار انباشتگی تقاضاست. چنانچه بازارهای موازی مانند طلا و ارز به هر دلیلی جذابیت خود را ازدست بدهند، این مسکن است که دوباره مقصد سرمایههای سرگردان خواهد بود؛ در چنین شرایطی طبق تجریه سالهای گذشته، با باز شدن فنر و تورم قیمتها در بازار مسکن روبهرو خواهیم شد. ستاریان در پایان گفت: بهطورکلی تورم نرخ نهادههای ساختمانی و اختلاف فاحش میان عرضه و تقاضا در مسکن دو عامل تاثیرگذار در افزایش قیمت مسکن بهشمار میروند. باید توجه داشت که بازار مسکن در درازمدت بدون در نظر گرفتن گرانی دلار و کاهش قدرت ریال، تنها بهدلیل تشدید فاصله میان عرضه و تقاضا نیز دچار افزایش قیمت خواهد شد.
