راهنمای اصولی خرید و فروش خانه: نکات مهم در عقد قرارداد فروش خانه

مجموعه: نکات و قوانین حقوقی

نکات مهم در فروش خانه

برای فروش خانه خود، به این نکات توجه کنید 

فروش ملک یک نوع رابطه در جامعه به‌حساب می‌آید. هر رابطه‌ای که در جامعه ایجاد می‌شود می‌تواند محلی برای تعارض و دعاوی باشد؛ بنابراین خرید و فروش ملک نیز از این قاعده مستثنی نیست. برای جلوگیری از به‌وجود آمدن تعارضات در مورد خرید و فروش ملک بهتر است با برخی از نکات فروش ملک آشنا شوید.

قرارداد فروش ملک

فروش خانه یکی از روابط مهم در جامعه محسوب می‌شود. در قانون تمام روابطی که در جامعه وجود دارند براساس یک قرارداد تعریف می‌شوند. در واقع قانون روابط را در قالب و چارچوب قراردادها تعریف می‌کند؛ لذا برای فهم بهتر نکات قانونی درباره معاملات ملکی ابتدا مفهوم قرارداد در جامعه را بررسی می‌کنیم.

نکاتی مهم در مورد خرید و فروش خانه

قرارداد چیست؟

قرارداد در قانون به این معنی است که طرفین برای رسیدن به یک هدف خاص و مشترک تعهداتی را نسبت به یکدیگر برعهده می‌گیرند. در واقع این تعهدات وظایفی که طرفین معامله بر عهده دارند را مشخص می‌کند. نکته حائز اهمیت این است که قانون در صورتی اجرایی‌شدن شرایط و تعهدات قرارداد را لازم می‌داند که قرارداد شرایط صحت قانونی را داشته باشد. در این صورت اگر هر یک از طرفین نسبت به اجرای تعهدات خودشان کوتاهی نمایند طرف دیگر می‌تواند حقوق خود را از طرف قانون پیگیری نماید.

قرارداد در قانون به دو دسته زیر تقسیم می‌شود:

• قرارداد جایز: قرارداد جایز قراردادی است که طرفین در هر زمان و هر موقعیتی که بخواهند بتوانند نسبت به انحلال قرارداد اقدام کنند. اما اساساً خرید و فروش ملک از طریق این نوع قرارداد نامه استحکام لازم را ندارد.

• قرارداد لازم: قرارداد لازم قراردادی است که طرفین نمی‌توانند بدون داشتن شرایط قانونی و حالت‌های پیش‌بینی‌شده در قانون نسبت به انحلال قرارداد اقدام کنند؛ بنابراین در هنگام خرید و فروش ملک باید قراردادی از نوع لازم بین طرفین بسته شود.

لازم به ذکر است که در صورت برقرار نبودن شرایط صحت قرارداد عملاً این قرارداد باطل خواهد شد و حتی اگر سندی رسمی بر اساس این قرارداد صادر شده باشد، با باطل شدن قرارداد، سند صادر شده نیز باطل می‌شود. 

در هنگام خرید و فروش ملک باید قرارداد بین طرفین امضا شود

بررسی نکات حقوقی فروش ملک

اگر می‌خواهید روی ملک سرمایه‌گذاری کنید یا در آینده قصد دارید ملکی را خریداری کرده یا به فروش برسانید بهتر است از نکات حقوقی کلی که برای هر نوع معامله ملکی ضروری است آگاهی داشته باشید تا دچار دردسرهای حقوقی نشوید. نکات مهم در خرید و فروش ملک به چند بخش اصلی تقسیم می‌شوند:

• بررسی سند ملک

• بررسی مدارک فروشنده

• رعایت مسائل حقوقی در نوشتن قرارداد

• بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک

بررسی سند ملک 

بخش مهمی از اطلاعات درباره ملک و نکات حقوقی املاک در سند ملک نوشته شده است. مثلاً با مطالعه دقیق سند ملک می‌توانید به مواردی مانند موقوفی بودن ملک، ورثه‌ای بودن ملک، در رهن بودن ملک، پیشگیری از فروش مال غیر و به قیمت خرید ملک پی ببرید.

• بررسی موقوفه بودن ملک: در صورتی‌ که یک ملک موقوفه را خریداری نمایید در حقیقت شما فقط صاحب اعیان یا بنای ساخته شده هستید و مالکیت زمین ملک بر عهده شخص وقف‌کننده و یا اداره اوقاف است. در حقیقت شما بنا را خریداری کرده و زمین را از متولی مربوطه اجاره می‌کنید. موقوفه بودن ملک را می‌توانید از روی جلد سند و یا با مطالعه داخل سند متوجه شوید اگر ملکی موقوفه باشد داخل سند نوشته می‌شود "شش‌دانگ اعیان".

• بررسی در رهن بودن ملک: اگر ملک موردنظر دارای سند تک‌برگ باشد، می‌توانید با مراجعه به صفحه نقل و انتقالات این موضوع را متوجه شوید. در خصوص املاکی که سند دفترچه‌ای دارند، اگر ملک در رهن بانک باشد، پشت سند نوشته شده است که ملک در رهن کدام بانک است.

• بررسی املاک ورثه‌ای: ورثه‌ای بودن ملک در سند موجود نیست، اما با مطالعه سند و مطابقت اطلاعات هویتی مالک با کسانی که در جلسه فروش خانه یا ملک حضور دارند می‌توانید به ورثه‌ای بودن ملک پی ببرید. اگر مالک اصلی در جلسه حضور نداشته باشد 3 حالت وجود دارد:

1. مالک به فردی وکالت‌نامه داده است. در این حالت باید وکیل مالک وکالت‌نامه خود را ارائه کند.

2. احتمال دارد مالک فوت کرده باشد در این حالت باید یکی از ورثه یا کلیه وراث در جلسه فروش حضور داشته باشند و برگه انحصاروراثت توسط وراث ارائه شود.

3. احتمال کلاهبرداری و تلاش برای فروش مال غیر وجود دارد.

در هنگام خرید و یا فروش خانه حتما سند ملک را بررسی کنید

بررسی مدارک فروشنده

یکی از مواردی که بررسی‌نکردن آن باعث می‌شود تا بدترین مشکلات حقوقی دامن شما را بگیرد، مدرک فروشنده می‌باشد. فرض کنید ملکی را پسند کرده‌اید و پای معامله رفته‌اید، قرارداد را امضا کرده‌اید و بخشی از مبلغ معامله را پرداخت نموده‌اید. اما بعداً متوجه می‌شوید کسی که قرارداد را امضا کرده و شما پول را به‌حساب او واریز کرده‌اید فروشنده واقعی ملک نبوده است. با این اوصاف بخشی سرمایه شما از بین رفته است. پس زمانی که پای معامله ملک می‌روید تعارف را کنار بگذارید و سند ملک را مطالبه کنید.

بررسی املاک مصادره‌ای

املاک مصادره‌ای، املاکی هستند که از طریق اختلاس، رشوه، قمار، فروختن زمین‌های موات و مباحات اصلی، سوءاستفاده از موقوفات و معاملات اداری و سرقت به‌دست‌آمده‌اند و طبق اصل 49 قانون اساسی دولت می‌تواند این املاک را مصادره کرده و جزو بیت‌المال به‌حساب آورد. برای تشخیص این نوع املاک باید به اداره ثبت مراجعه نمایید تا بتوانید ریشه این ملک مورد معامله را بررسی کنید.

بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک

برای بررسی طرح‌های احتمالی شهرداری در محل ملک، باید به واحد شهرسازی در شهرداری مراجعه کنید و از این واحد طرح تفصیلی شهر را درخواست نمایید. به‌این‌ترتیب می‌توانید از تغییرات احتمالی شهرداری در محل ملک موردنظر مطلع شوید.

در هنگام فروش خانه حتما زمان تحویل کلید ذکر شود

نکاتی که در هنگام نوشتن مبایعه‌نامه باید در نظر بگیرید.

بعد از بررسی‌های حقوقی ملک، در جلسه فروش خانه باید مبایعه‌نامه یا قولنامه را بنویسید در هنگام نوشتن قرارداد یا قولنامه باید به موارد زیر دقت نمایید:

• نوشتن جزئیات ملک در قولنامه: در قرارداد منعقد شده بین طرفین باید مشخصات ملک و متعلقات داخل در آن به طور کامل بیان شود. به طور مثال ذکر متراژ ملک، قیمت ملک، نحوه پرداخت و تسلیم ملک هر چیزی که شامل و جزو داخل ملک محسوب می‌شود، باید حتماً قید شود.

• نوشتن شرایط فسخ به‌صورت شفاف و کامل: ایجاد حق فسخ به خریدار یا فروشنده، کمک بسیار زیادی می‌کند تا در صورت نقض تعهد طرف دیگر معامله، بتواند قرارداد را یک‌طرفه فسخ کنند. به‌عنوان‌مثال، خریدار شرط می‌کند در صورت پرداخت‌نکردن کل مبلغ قرارداد در مدت تعیین شده، فروشنده می‌تواند اقدام به فسخ قرارداد کند. لازم به ذکر است این حق فسخ، اغلب به‌صورت شرط واقع می‌شود و باید به‌گونه‌ای واقع شود که قابل‌تعیین باشد و به‌صورت مجهول باقی نماند.

• نوشتن کلیه توافقات طرفین در مبایعه‌نامه: همان‌طور که قبلاً به آن اشاره کردیم طرفین قرارداد می‌توانند درباره شرایط فسخ قرارداد با هم توافق نمایند. نوشتن این شرایط در قرارداد الزامی است. توصیه می‌کنیم به‌هیچ‌عنوان به توافقات شفاهی قناعت نکنید؛ زیرا توافقات شفاهی از نظر قانونی هیچ جایگاهی ندارند.  شما می‌توانید تمام توافقات خودتان را با استفاده از خیار شرط در مبایعه‌نامه بگنجانید تا در صورت عملی‌نشدن آنها بتوانید قولنامه را فسخ کنید.

• نوشتن شرایط و نحوه پرداخت به‌صورت دقیق در قولنامه: معمولاً در معاملات ملکی، ثمن معامله با شرایط خاصی مانند یک‌سوم در هنگام امضای مبایعه‌نامه، یک‌سوم پس از مدت مشخص و یک‌سوم هنگام تنظیم سند پرداخت می‌گردد.

برای جلوگیری از بروز اختلافات بهتر است شرایط پرداخت و نحوه پرداخت به‌دقت در قولنامه ذکر شوند. به‌طورکلی موارد زیر باید در قولنامه مشخص شوند:

1. کل ثمن معامله در چند مرحله پرداخت می‌شود.

2. پرداخت هر مرحله باید تا چه تاریخی انجام شود.

3. چه مبلغی در هر مرحله باید پرداخت شود.

4. روش پرداخت هر مرحله به چه صورت است‌ (نقد یا چک).

5. اگر پرداخت به‌صورت چکی است، شماره چک موردنظر باید در قولنامه نوشته شود.

گردآوری: بخش علمی بیتوته