خطر کلاهبرداری در خرید ملک قولنامه ای

مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی

تاریخ انتشار : یکشنبه, 20 آبان 1403 12:53

در معاملات قولنامه ای، مالکیت رسمی ملک در اداره ثبت اسناد به نام خریدار منتقل نمی‌شود، بلکه به صورت قولنامه یا همان قرارداد دست‌نویس معامله انجام می‌شود. این امر می‌تواند زمینه‌ساز مشکلات مختلفی شود، از جمله کلاهبرداری، عدم انتقال مالکیت واقعی و مسائل حقوقی که در صورت عدم آگاهی می‌تواند خریدار را متضرر کند. در ادامه با این خطرات آشنا خواهیم شد تا بتوانید با شناخت دقیق این موارد از ضرر و زیان ناشی از آن جلوگیری کنید.

تفاوت بین سند رسمی و قولنامه

برای درک بهتر خطرات معامله قولنامه ای، ابتدا باید تفاوت بین سند رسمی و قولنامه را بدانید. سند رسمی، سندی است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر می‌شود و با دارا بودن اعتبار قانونی، مالکیت قطعی را به دارنده آن انتقال می‌دهد. در مقابل، قولنامه تنها به عنوان یک سند تعهدی میان دو طرف محسوب می‌شود و فاقد اعتبار قانونی لازم برای اثبات مالکیت است. بنابراین، اگر مشکلی در معامله پیش آید، سند رسمی می‌تواند به عنوان مدرک محکمی برای اثبات حق مالکیت در دادگاه‌ها باشد، اما قولنامه چنین قدرتی ندارد.

رایج ترین مشکلات در معاملات قولنامه ای

خرید ملک قولنامه ای بدون در نظر گرفتن جزئیات دقیق و بررسی اسناد موجود می‌تواند باعث بروز مشکلات فراوانی شود. یکی از خطرات بزرگ در خرید ملک قولنامه ای، امکان فروش مجدد همان ملک به افراد دیگر است. از آنجا که مالکیت رسمی در این نوع معاملات منتقل نمی‌شود، فروشنده می‌تواند به راحتی ملک را به شخص ثالثی بفروشد و خریدار اول بدون هیچ سند رسمی از حق مالکیت خود محروم شود. این موضوع می‌تواند زمینه کلاهبرداری‌های گسترده‌ای را فراهم کند.

در برخی موارد، ملکی که به صورت قولنامه ای خریداری می‌شود، ممکن است به دلیل بدهی‌های مالک به بانک‌ها یا سایر نهادهای مالی توقیف شود. در چنین شرایطی، چون مالکیت قانونی به نام خریدار ثبت نشده است، ملک به راحتی قابل مصادره توسط طلبکاران خواهد بود.

قولنامه تنها یک سند تعهدی است که در صورت بروز اختلاف میان خریدار و فروشنده، امکان دارد خریدار دچار مشکلات حقوقی زیادی شود. در این موارد، نقش وکیل دعاوی ملکی بسیار اهمیت پیدا می‌کند، زیرا می‌تواند در پیگیری پرونده و احقاق حقوق خریدار موثر باشد.

چگونگی اطمینان از صحت ملک قولنامه ای

برای جلوگیری از مشکلات احتمالی، خریداران باید قبل از انعقاد هرگونه معامله قولنامه ای، اقدامات احتیاطی زیر را در نظر بگیرند:

بررسی سند مالکیت اصلی

پیش از انعقاد قولنامه، از فروشنده بخواهید تا سند مالکیت اصلی ملک را ارائه دهد. این کار به شما کمک می‌کند که از واقعی بودن مالکیت فروشنده مطمئن شوید و بدانید که ملک مورد معامله در حال حاضر به نام فروشنده ثبت شده است.

استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک

یکی از مراحل حیاتی برای اطمینان از صحت ملک، استعلام وضعیت حقوقی آن از اداره ثبت اسناد و املاک است. با استعلام گرفتن از این اداره، می‌توانید از وضعیت حقوقی ملک مطلع شوید و مطمئن شوید که ملک مورد نظر توقیف یا مصادره نشده است.

مشاوره با وکیل مجرب

استفاده از وکیل مجرب در دعاوی ملکی می‌تواند برای خریدار سودمند باشد. وکیل می‌تواند همه مدارک و اسناد را بررسی کند و به خریدار راهنمایی‌های لازم را ارائه دهد. همچنین در صورت بروز اختلاف و مشکل، وکیل می‌تواند به طور حرفه‌ای از حقوق خریدار دفاع کند.

نکات کلیدی در انعقاد قرارداد قولنامه ای

برای پیشگیری از بروز مشکلات حقوقی، رعایت نکات زیر هنگام تنظیم قولنامه می‌تواند تا حد زیادی از ریسک‌های این نوع معاملات بکاهد:

تعیین دقیق مشخصات ملک

هنگام تنظیم قولنامه، مشخصات کامل و دقیق ملک از جمله مساحت، پلاک ثبتی، آدرس دقیق و مشخصات حقوقی را قید کنید. این کار از بروز ابهامات و اختلافات بعدی جلوگیری می‌کند.

ذکر شرایط فسخ قرارداد

در قولنامه، حتماً شرایط فسخ قرارداد و نحوه بازگشت وجه را مشخص کنید. این کار به شما این امکان را می‌دهد که در صورت عدم اجرای تعهدات توسط فروشنده، به راحتی از معامله خارج شوید و از خسارات احتمالی جلوگیری کنید.

تنظیم قولنامه در حضور شاهدان

در صورت امکان، قولنامه را در حضور شاهدان تنظیم کنید. وجود شاهدان در قرارداد می‌تواند در صورت بروز اختلاف، به عنوان مدرکی برای اثبات حقوق شما به کار گرفته شود.

توصیه های حقوقی برای پیشگیری از کلاهبرداری در خرید ملک قولنامه ای

در خرید ملک قولنامه ای، توجه به توصیه‌های حقوقی زیر می‌تواند به شما کمک کند تا از ریسک‌های این نوع معاملات کاسته و از حقوق خود محافظت کنید:

خودداری از پیش‌پرداخت زیاد

اگر قرار است مبلغی را به عنوان پیش‌پرداخت به فروشنده بپردازید، از پرداخت مبلغ زیادی به عنوان پیش‌پرداخت خودداری کنید. چرا که در صورت بروز اختلاف و انصراف فروشنده، ممکن است بازگشت این مبلغ با مشکلات جدی همراه باشد.

استعلام از وضعیت بدهی‌های ملک

اطمینان حاصل کنید که ملک مورد معامله دارای هیچ‌گونه بدهی به بانک‌ها یا اشخاص حقیقی و حقوقی نباشد. این کار با استعلام از اداره ثبت اسناد و استعلام بدهی‌ها ممکن است.

استناد به سند رسمی

در نهایت، اگر امکان آن وجود دارد، سعی کنید معامله خود را به یک سند رسمی تبدیل کنید. این کار با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و ثبت قرارداد ممکن است و باعث می‌شود تا مالکیت رسمی و قانونی ملک به شما منتقل شود.

نتیجه‌گیری

خرید ملک قولنامه ای، به دلیل عدم وجود سند رسمی و مشکلات حقوقی احتمالی، با خطرات و ریسک‌های فراوانی همراه است. از جمله خطرات این نوع معاملات می‌توان به کلاهبرداری، فروش مجدد ملک، توقیف ملک به دلیل بدهی و مشکلات حقوقی اشاره کرد. با این حال، با رعایت نکاتی مانند بررسی اسناد، استعلام از وضعیت حقوقی ملک، استفاده از وکیل دعاوی ملکی و تنظیم دقیق قولنامه، می‌توان تا حدودی از این ریسک‌ها کاست و معامله‌ای امن‌تر انجام داد.

این مقاله تلاش کرده است که به صورت جامع به موضوع خطرات خرید ملک قولنامه ای بپردازد و نکات کلیدی و توصیه‌های حقوقی برای پیشگیری از این مشکلات را ارائه دهد. رعایت این نکات می‌تواند در جلوگیری از مشکلات حقوقی و مالی به خریداران کمک کند و آن‌ها را در برابر کلاهبرداری‌ها محافظت کند.