هویت «ریزنقش» بازار مسکن

مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی

تاریخ انتشار : شنبه, 21 آبان 1401 10:30

به گزارش دنياي اقتصاد؛ گسل معاملاتی در بازار معاملات واحدهای ریزمتراژ، اثر «ریزنقش قدرتمند معاملات ملکی» (آپارتمان‌‌های با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع)، در لرزش قیمت‌‌ها را تشدید کرد. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از آخرین وضعیت بازار پرتقاضاترین طیف متراژی واحدهای مسکونی در شهر تهران نشان می‌دهد دو رخداد معنادار در بازار معاملات خانه‌های نقلی، اثر بازار این واحدها بر کل بازار مسکن را تقویت کرده است.

این دو رویداد ظاهرا متفاوت هم‌‌اکنون خود را در شکل کاهش شدید عرضه ریزمتراژ‌‌ها همزمان با تقویت سهم این واحدها در معاملات خرید وفروش آپارتمان نشان داده و در عین حال منجر به تشدید سهم این واحدها در لرزش قیمت فروش آپارتمان در پایتخت شده است. تقاضا برای خرید ریزمتراژ‌‌ها در حالی هم‌‌اکنون در سطح بالایی قرار گرفته است که در عین حال، هم‌‌اکنون بیشترین شکاف بین عرضه و تقاضای آپارتمان‌‌های نقلی در بازار مسکن شهر تهران رصد می‌شود. عرضه فایل ریزمتراژ به‌شدت افت کرده است و عمده فایل‌‌هایی که هم‌‌اکنون در بازار این گروه متراژی از آپارتمان‌‌های پرتقاضا قرار دارد، جزو فایل‌‌های نامرغوب هستند.

افت 30 درصدی عرضه ریزمتراژ

درحالی‌که آمارهای رسمی درباره سهم فروش آپارتمان‌‌های نقلی در کل معاملات مسکن شهر تهران از افزایش سهم این واحدها در مقایسه با دوره قبل از شروع جهش در بازار مسکن از یکسو و حتی نسبت به سال گذشته از سوی دیگر خبر می‌دهد، تحقیقات میدانی دنیای‌اقتصاد حاکی از افت دست‌‌کم 30 درصدی حجم عرضه فایل ریزمتراژ به بازار فروش آپارتمان در محلات مصرفی و بورس عرضه ریزمتراژ‌‌ها در شهر تهران در پاییز سال جاری است.

  عرضه فایل ریزمتراژ در مناطق مصرفی نیمه شمالی و جنوبی شهر تهران که همواره به‌عنوان بورس عرضه واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 50مترمربع تا حداکثر 60مترمربع شناخته شده‌‌اند، دست‌‌کم 30درصد کاهش یافته و این میزان افت در برخی از محلات تا 40درصد نیز گزارش شده است. این در حالی است که به لحاظ سطح کیفیت نیز، حجم عرضه فایل مرغوب و برخوردار از امکانات، با شدت بیشتری افت کرده و عمده فایل‌‌هایی که هم‌‌اکنون در برخی از محلات مصرفی شهر تهران، با مساحت کمتر از 50 مترمربع به بازار عرضه شده است به لحاظ سطح کیفی در رده واحدهای غیرمرغوب وبدون امکانات هستند.

این وضعیت باعث بروز نوعی تناقض در بازار فروش ریزمتراژ‌‌ها شده است. به این معنا که با وجود افزایش سهم ریزمتراژ‌‌ها در بازار معاملات مسکن شهر تهران در میان سایر گروه‌های متراژی و با وجود آنکه این واحدها هم‌‌اکنون در نقش ریزنقش‌‌های قدرتمند بازار، اثر محسوسی در تغییرات قیمت مسکن دارند، اما هم‌‌اکنون با وجود تقاضا برای این واحدها، دوره رسوب فایل از زمان عرضه به بازار تا زمان فروش، طولانی شده است. تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد شرایطی که هم‌‌اکنون در بازار معاملات آپارتمان‌‌های ریزمتراژ رصد می‌شود، برآیندی از جهش قیمتی ورکود معاملاتی و ساختمانی است که در سال‌های اخیر بازار مسکن را با وضعیت خاص مواجه کرده است.

آمار رسمی از سهم فروش نقلی‌‌ها

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» بر پایه آمارهای رسمی از تقویت نقش اپارتمان‌‌های ریزمتراژ و نقلی در بازار مسکن شهر تهران در سال‌های اخیر خبر می‌دهد. این موضوع از آمار مربوط به سهم فروش ریزمتراژ‌‌ها و تغییرات ان در دوره‌های زمانی مختلف تاکنون قابل مشاهده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد سهم فروش واحدهای مسکونی با مساحت کمتر از 50مترمربع و همچنین آپارتمان‌‌های با متراژ 50 تا 60 مترمربع، نسبت به دوره قبل از جهش و حتی نسبت به سال گذشته افزایش داشته است. براساس آمارهای رسمی، سهم فروش آپارتمان‌‌های با مساحت کمتر از 50مترمربع در سال96 یعنی یک سال قبل از شروع دوره اخیر جهش قیمت در بازار مسکن شهر تهران، معادل 5/ 9درصد بوده است. این سهم پاییز امسال به 16درصد رسیده است.

سهم اپارتمان‌‌های با مساحت 50 تا 60مترمربع نیز که در سال96 معادل 12درصد کل معاملات اپارتمان‌‌های مسکونی در شهر تهران بوده، پاییز امسال به بیش از 15درصد رسیده است. سهم آپارتمان‌‌های با مساحت کمتر از 50مترمربع که هم‌‌اکنون 16درصد کل معاملات مسکن شهر تهران است در سال گذشته 6/ 13درصد بوده است. دلیل تقویت سهم فروش ریزمتراژها در بازار معاملات مسکن شهر تهران، به شیفت تقاضای خرید مسکن به بازار این واحدهای مسکونی برمی‌‌گردد. علت نیز مشخص است. مهم‌ترین دلیل این موضوع جهش شدید قیمت مسکن وافت محسوس قدرت خرید در بازار مسکن شهر تهران بعد از دوره اخیر جهش است.

با ادامه جهش در بازار مسکن شهر تهران، قدرت خرید مسکن با سرعت زیاد در سراشیبی سقوط قرار گرفته و به این ترتیب خریداران اعم از متقاضیان مصرفی و حتی بخشی از سرمایه‌‌گذارهای ملکی، به بازار واحدهای ریزمتراژ وارد شده واقدام به معامله کرده‌‌اند. در واقع متراژ کمتر در بازار مسکن به معنای نیاز به بودجه کمتر برای خرید آپارتمان است. تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نیز از افزایش محسوس تقاضا برای خرید ریزمتراژ‌‌ها از سال97 به بعد که جهش قیمت در بازار فروش آپارتمان‌‌ها آغاز شده و در سال‌های بعد ادامه یافت، خبر می‌دهد.

اما بررسی‌‌ها نشان می‌دهد به شرط نبود یک مانع مهم در بازار ریزمتراژها، سهم فروش این واحدها با سرعت بیشتری نسبت به آنچه در سال‌های اخیر رشد کرده است، افزایش می‌‌یافت. این مانع مربوط به عرضه محدود واحدهای ریزمتراژ به بازار مسکن شهر تهران است. در واقع درصورتی‌که عرضه آپارتمان‌‌های ریزمتراژ به بازار از سطح فعلی بیشتر بود، به‌طور قطع این واحدها سهم بیشتری از معاملات خرید مسکن شهر تهران نسبت به سهم فعلی آنها به خود اختصاص می‌‌دادند.

تشدید گسل  عرضه و تقاضا

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد این موضوع همان تناقضی است که هم‌‌اکنون در بازار معاملات واحدهای مسکونی ریزمتراژ رصد می‌شود و باعث شده است گسل معاملاتی ریزمتراژها عمیق‌‌تر شود. با تشدید گسل عرضه وتقاضا در بازار فروش آپارتمان‌‌های ریزمتراژ، سهم این خانه‌ها در لرزش قیمت آپارتمان‌‌های مسکونی، افزایش یافته است. کمبود عرضه در بازار این طیف پرتقاضای آپارتمان‌‌های مسکونی در شهر تهران، منجر به قیمت‌‌گذاری غیرواقعی، بالاتر از عرف و همچنین بالاتر از قیمت سایر گروه‌های متراژی به ازای هر مترمربع، شده است.این قیمت‌‌گذاری بالا نه تنها سطح قیمت فروش این واحدها را افزایش داده که بر قیمت سایر گروه‌های متراژی واحدهای مسکونی نیز اثر گذاشته است.

شکاف بین عرضه وتقاضای واحدهای مسکونی ریزمتراژ در شرایط فعلی به حدی افزایش یافته است که تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد بزرگ‌ترین گسل وشکاف عرضه وتقاضا در بازار ملک هم‌‌اکنون متوجه بازار آپارتمان‌‌های با مساحت کمتر از 50مترمربع است.  این شرایط باعث شده است در عین حال که تقاضا برای خرید آپارتمان‌‌های ریزمتراژ کماکان بالاست و سهم بالایی نسبت به تقاضای خرید سایر گروه‌های متراژی به خود اختصاص داده است؛ اما معاملات این واحدها، به اندازه رشد تقاضا برای خرید این واحدها، رشد نداشته است و بازار این واحدهای مسکونی نیز در حالت رکود به سر می‌برد.

4 ریشه رکود

بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» از کشف چهار ریشه مهم رکود در بازار معاملات واحدهای مسکونی ریزمتراژ خبر می‌دهد. ریشه اول، مربوط به عدم تمایل فروش برای واحدهای نقلی در بازار مسکن از سوی مالکان است. تحقیقات میدانی نشان می‌دهد هم‌‌اکنون به دلایل مختلف، مالکان واحدهای نقلی تمایلی به فروش این واحدها ندارند.  یک عامل مهم مربوط به کاهش بعد خانوار و کاهش نیاز به واحدهای بزرگ‌تر از سوی برخی خانوارهاست. ضمن آنکه با افزایش تعداد خانوارهای تک‌نفره و دونفره، تمایل به سکونت در این آپارتمان‌‌ها افزایش یافته است و تعداد زیادی از مالکان این واحدها به همین علت ضرورتی برای فروش این آپارتمان‌‌های ریزمتراژ و صرف هزینه برای خرید آپارتمان بزرگ‌تر نمی‌‌بینند.

عامل یا ریشه دوم مربوط به ناتوانی بسیاری از خانوارهای مالک وساکن در آپارتمان‌‌های ریزمتراژ برای تبدیل به احسن آپارتمان خود به واحدی بزرگ‌تر است. با بروز جهش در بازار معاملات مسکن، حجم معاملات تبدیل به احسن آپارتمان نیز کاهش یافت. تا قبل از شروع جهش در بازار مسکن، هرسال معمولا تعداد زیادی از خانوارهایی که در واحدهای مسکونی کوچک‌‌متراژ ساکن بودند اقدام به فروش آپارتمان نقلی خود برای خرید واحد مسکونی بزرگ‌تر می‌کردند. همین موضوع بخش زیادی از عرضه به بازار واحدهای ریزمتراژ را تامین می‌کرد. اما بعد از وقوع جهش و رشد شدید قیمت‌‌ها به‌دلیل افت قدرت خرید خانوارها و افزایش شکاف بین قیمت واحد نقلی با قیمت واحدهای بزرگ‌تر، بسیاری از خانوارهای متقاضی تبدیل به احسن توان خود را برای خرید واحد بزرگ‌تر و تبدیل آپارتمان نقلی به آپارتمان با مساحت بیشتر از دست دادند. این موضوع، بر کاهش عرضه واحدهای ریزمتراژ به بازار اثر مستقیم و مخرب برجای گذاشت.

ریشه سوم، به رکود ساختمانی عمیق در شهر تهران و رکود عمیق‌‌تر در بازار ساخت وعرضه آپارتمان‌‌های نقلی و ریزمتراژ برمی‌‌گردد. سال1401، رکود ساخت‌وساز در تهران وارد سال هشتم شد. از سال93 به بعد، تیراژ ساختمانی و عرضه جدید در شهر تهران روند نزولی به خود گرفته و ساخت‌وسازها به زیر کف حداقلی سقوط کرد. براساس آمارهای رسمی، امسال رکورد کمترین میزان ساخت‌وساز در شهر تهران در دو دهه اخیر به ثبت رسید. این موضوع منجر به کاهش عرضه جدید به بازار مسکن شد و طبیعتا عرضه فایل آپارتمان‌‌های ریزمتراژ و نقلی را نیز کاهش داد. اما نکته مهم آن است که به‌دلیل برخی محدودیت‌‌ها و ضوابط شهرسازی در شهر تهران، رکود در بخش ساخت وعرضه آپارتمان‌‌های ریزمتراژ عمیق‌‌تر از سایر گروه‌های متراژی است.

سال‌هاست در شهر تهران مجوز ساخت روی زمین‌‌های کوچک صادر نمی‌شود و ساخت آپارتمان مشروط به برخی از شرط‌‌ها از جمله تامین حداقل یک پارکینگ برای هر واحد شده است. همین ضوابط باعث شده است عمده سازنده‌ها تمایلی به ریزمتراژ‌‌سازی نداشته باشند و عمده واحدهایی که در قالب عرضه جدید به بازار وارد می‌شوند آپارتمان‌‌های با مساحت بیش از 60مترمربع باشند. چهارمین ریشه افزایش شکاف بین عرضه و تقاضای واحدهای مسکونی ریزمتراژ به ماجرای عرضه فایل‌‌های ناقص ونامرغوب به بازار مسکن شهر تهران برمی‌‌گردد. بررسی‌‌ها و تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در شرایطی که تقاضا برای خرید ریزمتراژها و آپارتمان‌‌های نقلی در شهر تهران بالاست؛ اما هم‌‌اکنون در برخی از محلات مصرفی که بورس عرضه و خرید وفروش آپارتمان‌‌های نقلی است، برخی فایل‌‌های با مساحت کمتر از 50مترمربع به مدت چند ماه در بازار رسوب کرده‌‌اند.

سوال مهم این است که چرا در شرایط فعلی که تقاضا برای خرید ریزمتراژ‌‌ها رشد داشته، اما زمان فروش این واحدها در بازار معاملات مسکن در عمده موارد افزایش یافته است و حتی برخی از فایل‌‌های موجود تا چند ماه بدون خریدار می‌‌مانند؟ تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» در این‌باره نشان می‌دهد، بخش زیادی از فایل‌‌های ریزمتراژ که این روزها به بازار مسکن عرضه شده‌‌اند، فایل‌‌های ناقص، مشکل‌دار یا پیر هستند که خریدار توجیهی برای خرید آنها نمی‌‌بیند. این موضوع در شرایطی تشدید می‌شود که فاصله قیمت فروش هر مترمربع مسکن ریزمتراژ با واحدهای بزرگ‌تر، افزایش یافته است. از سوی دیگر، در شرایطی که تقاضا برای خرید آپارتمان‌‌های ریزمتراژ رشد داشته و عرضه فایل به این بخش از بازار فروش نیز کاهش یافته است، بسیاری از مالکان و فروشنده‌ها سعی دارند قیمت‌‌ فروش این واحدها را به بالاترین سطح ممکن برسانند.

همه این عوامل باعث شده است، با وجود تقاضا برای خرید آپارتمان‌‌های ریزمتراژ و همچنین کمبود عرضه فایل به این بازار، دوره فروش بخش زیادی از فایل‌‌های نقلی، طولانی‌‌تر از همیشه باشد و حتی برخی از این فایل‌‌ها برای ماه‌ها بدون خریدار باقی بمانند. بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد عمده فایل‌‌هایی که هم‌‌اکنون به بازار فروش واحدهای مسکونی نقلی معرفی شده‌‌اند، عمدتا فاقد یک یا تمام امکانات (شامل پارکینگ، انباری، آسانسور و...) هستند. همچنین بخش زیادی از این فایل‌‌ها در طبقات کم مشتری و نامناسب (طبقات اول یا چهارم بدون آسانسور) واقع شده‌‌اند. همچنین بررسی‌‌ها حاکی است به‌دلیل افزایش هزینه‌های بازسازی و رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی، عمده فایل‌‌هایی که به بازار فروش این گروه متراژی معرفی شده‌‌اند، بازسازی نشده و از این رو به لحاظ ظاهری نیز فاقد جذابیت برای متقاضی هستند.

نتیجه تحقیقات انجام‌شده نشان می‌دهد عرضه فایل ریزمتراژ به بازار مسکن شهر تهران پاییز امسال در مقایسه با پاییز سال گذشته دست‌‌کم 30درصد افت کرده است. این موضوع را به وضوح می‌توان در بازار مسکن مناطق بورس عرضه ریزمتراژ‌‌ها در نیمه شمالی وجنوبی شهر تهران همچون مناطق 5، 7، 8 و 9 و 10 مشاهده کرد. اینها مناطقی هستند که به‌عنوان بورس عرضه واحدهای ریزمتراژ از گذشته تاکنون شناخته می‌شوند.

تورم شدیدتر خانه‌های کوچک

تبعات کمبود عرضه خانه‌های کوچک، نقلی و ریزمتراژ (آپارتمان‌‌های با مساحت کمتر از 50مترمربع) و تشدید گسل عرضه و تقاضا در این بخش از بازار، خود را روی سطح قیمت این واحدها و سپس سایر واحدهای مسکونی نشان می‌دهد. تحقیقات «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد قیمت فروش واحدهای نقلی و ریزمتراژ در مناطق مصرفی و بورس عرضه این واحدها، به‌طور متوسط بیش از 50درصد نسبت به سال قبل افزایش یافته است. این در حالی است که تورم مسکن شهر تهران در سال جاری نسبت به سال قبل کمتر از 40 درصد بوده است. براساس آخرین آمار ارائه‌شده از سوی بانک مرکزی، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران مهرماه امسال نسبت به مهرماه سال قبل حول وحوش 38درصد افزایش یافته است؛ اما بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» نشان می‌دهد در همین فاصله زمانی قیمت آپارتمان‌‌های نقلی تا بیش از 50 درصد رشد داشته است.

همچنین بررسی‌‌های «دنیای‌اقتصاد» با استناد به اطلاعات فایل‌‌های عرضه‌شده برای فروش مسکن در شهر تهران نشان می‌دهد در حال حاضر میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان ریزمتراژ با مساحت کمتر از 50مترمربع و با عمربنای بیش از 25سال با متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان متوسط متراژ و میانسال (به‌عنوان مثال واحد 80مترمربعی با عمربنای 14 تا 15 سال) برابری می‌کند. این موضوع یکی از مهم‌ترین و مخرب‌‌ترین تبعات افزایش شکاف و عمیق‌‌تر شدن گسل عرضه وتقاضا در بازار معاملات آپارتمان‌‌های نقلی است.

راهکار: افزایش عرضه

علاوه بر تسهیل شرایط برای خروج بازار مسکن از رکود عمیق ایجاد شده در سال‌های اخیر برای تقویت قدرت خرید و کنترل رشد افسارگسیخته قیمت مسکن، افزایش ساخت وعرضه آپارتمان‌‌های با مساحت کمتر از 50مترمربع یکی از مهم‌ترین راهکارها برای کاهش گسل عرضه وتقاضا در این بخش از معاملات ملکی است.

تابستان امسال، کمیسیون ماده5 در شهر تهران، مصوبه‌‌ای برای تسهیل شرایط ساخت خانه‌های 30 تا 35مترمربعی در شهر تهران به تصویب رساند. در صورت اجرایی شدن این مصوبه احتمال رشد عرضه آپارتمان‌‌های نقلی در پایتخت وجود دارد. با این حال، براساس ادبیات دفتر اسکان بشر ملل متحد (هبیتات)، استاندارد یک خانه متعارف دربردارنده امکانات رفاهی برای خانوارها، به ازای هر نفر، 25مترمربع است. به این ترتیب و براساس این استاندارد جهانی عملا خانه‌های با مساحت کمتر از 50مترمربع با استاندارد خانه‌های متعارف و تامین‌کننده آسایش و آرامش برای یک خانوار دو نفره و بالاتر فاصله خواهد داشت.