رشد 14 برابری قیمت خانه طی 6 سال/ 20 درصد ایرانی‌ها ساکن سکونت گاه‌های غیررسمی
- مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی
- تاریخ انتشار : پنج شنبه, 18 آبان 1402 12:05
روزنامه جهان صنعت نوشت: مهر سال ۹۶ فقط بابت شش درصد خانه‌های خریدو‌فروش‌شده در تهران بیش از یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان ردوبدل شده، اما الان این عدد تنها کفاف خرید ۱۵ متر آپارتمان مسکونی در پایتخت را می‌دهد.
متوسط قیمت مسکن در تهران ظرف شش سال ۱۴ برابر شده است. مهرماه سال ۹۶ یعنی زمانی که هنوز بحث خروج آمریکا از برجام مطرح نبود، هر متر خانه در تهران تقریبا چهار میلیون و ۸۰۰ هزار تومان ارزش داشت، اما طبق گزارش جدید بانک مرکزی این عدد مهر امسال از متری ۷۶ میلیون عبور کرد. در این مدت سهم واحد‌هایی که کمتر از پنج سال از عمر بنای آنها می‌گذرد، در معاملات بازار مسکن پایتخت تقریبا نصف شده اما همزمان تعداد خانه‌های قدیمی‌ساز براساس آمار‌های رسمی رشد دوبرابری داشته است. شش سال قبل خانه‌هایی با قیمت ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون و واحد‌هایی با متراژ ۶۰ تا ۷۰ نقش پررنگ‌تری در خریدوفروش‌ها داشتند، ولی حالا بیشترین سهم در معاملات بازار مسکن پایتخت مربوط به واحد‌هایی می‌شود که بین دو تا سه میلیارد قیمت دارند و متراژشان بین ۵۰ تا ۶۰ متر است. متوسط قیمت مسکن در تهران مهرماه سال ۹۶ متری چهار میلیون و ۷۹۰ هزار تومان تخمین زده می‌شد. مهرماه یک سال بعد که چندماهی از ماجرای خروج آمریکا از برجام می‌گذشت و تاثیر این اتفاق در همه بازار‌ها مشهود بود، متوسط قیمت مسکن در تهران نسبت به مهر ۹۶ حدود ۸۰ درصد ارتقا پیدا کرد و به متری هشت میلیون و ۶۱۰ هزار تومان افزایش پیدا کرد.
قیمت مسکن در تهران سال ۹۸ روند صعودی خودش را ادامه داد و مهرماه آن سال به متری ۱۲ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان تبدیل شد. به مهر سال ۹۹ که رسیدیم، میزان افزایش سالانه قیمت مسکن از ۱۰۰ درصد عبور کرد. آن موقع بانک مرکزی متوسط قیمت مسکن در تهران را متری ۲۶ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان اعلام کرد که به معنی رشد ۱۱۰ درصدی درمقایسه با مهر ۹۸ محسوب می‌شد. به گزارش فرارو، افزایش قیمت مسکن در تهران سال ۱۴۰۰ سرعت کمتری داشت و مهرماه آن سال با رشدی کمتر از ۲۰ درصد به حدود متری ۳۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان رسید. مهر پارسال هم این عدد ۴۳ میلیون و ۷۲۰ هزار تومان به‌ثبت رسید و حالا آخرین داده‌های رسمی از بازار مسکن تهران متوسط قیمت هر متر خانه در پایتخت را ۷۶ میلیون و ۶۰ هزار تومان نشان می‌دهد. متوسط قیمت مسکن در تهران با این اوصاف ظرف شش سال گذشته تقریبا هزار و ۴۰۰ درصد جهش داشته و متری ۷۱ میلیون و ۲۷۰ هزار تومان بیشتر شده است.
تغییر سلیقه و تفاوت تاکتیک خریداران
تقریبا نیمی از معاملات بازار مسکن تهران در مهر ۹۶ به واحد‌هایی اختصاص داشته که نهایتا پنج سال از عمر بنای آنها می‌گذشته، اما سهم این مدل فایل‌ها در خریدوفروش‌های مهر امسال به ۲۷ درصد رسیده و تقریبا نصف شده است. داده‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد ۴۶ درصد از خریدوفروش‌های رسمی مهرماه ۹۶ متعلق به واحد‌هایی بوده که کمتر از پنج سال از زمان ساختشان می‌گذشته است.
یک سال بعد کمتر از ۴۵ درصد و در سال ۹۸ حدود ۴۰ درصد خریدوفروش‌ها بابت چنین خانه‌هایی امضا شده است. به مهر سال ۹۹ که رسیدیم سهم این مدل خانه‌ها از کل معاملات تهران ۳۷ درصد شد و در مهر ۱۴۰۰ حدود ۳۳ درصد برآورد می‌شد. یک سال بعد این خانه‌ها ۲۸ درصد از سهم خریدوفروش‌های بازار مسکن تهران را دراختیار داشتند و حالا بانک مرکزی می‌گوید این عدد در مهر امسال تقریبا ۲۷ درصد بوده است.
بد نیست بدانید در همین مدت یعنی ظرف شش سال گذشته سهم خانه‌هایی که حداقل ۲۰ سال از زمان ساختشان می‌گذشته، از ۹ به ۲۲ درصد رسیده و بیش از دو برابر رشد داشته است.
مهرماه ۹۶ خانه‌هایی با متراژ ۶۰ تا ۷۰ نقش بیشتری در معاملات مسکن تهران داشتند، اما الان این جایگاه در اختیار واحد‌هایی قرار دارد که متراژشان بین ۵۰ تا ۶۰ است. تاکتیک خریداران در بازار مسکن تهران، در مهر ۹۷ تفاوت مهمی با سال ۹۶ نداشته و آن سال هم بیشترین سهم از معاملات بابت واحد‌های ۶۰ تا ۷۰ متری به امضا رسیده است. سال ۹۸ خانه‌هایی با متراژ ۵۰ تا ۶۰ متر نقش پررنگ‌تری در بازار داشتند و این روند تا مهرماه امسال دوام داشته است.
تغییرات قیمتی خانه‌های محبوب
شش سال قبل خانه‌هایی که بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون قیمت داشتند، اصطلاحا روی بورس بودند، اما مهر امسال خانه‌هایی که بین دو تا سه میلیارد می‌ارزند، سهم بیشتری در معاملات بازار مسکن داشتند. مهر سال ۹۶ فقط بابت شش درصد از خانه‌های خریدو‌فروش‌شده در تهران بیش از یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان ردوبدل شده، اما این عدد الان فقط کفاف خرید ۱۵ متر آپارتمان مسکونی در تهران را می‌دهد و بانک مرکزی می‌گوید بیشترین سهم از معاملات بازار مسکن تهران در اختیار خانه‌هایی با قیمت دو تا سه میلیارد بوده است.
مهر سال ۹۷ بیشترین معاملات بابت واحد‌هایی بوده که ۱۵۰ تا ۳۰۰ میلیون ارزش داشتند. یک سال بعد خانه‌هایی با قیمت ۳۰۰ تا ۴۵۰ میلیون محبوب بودند و سال ۹۹ این عنوان در اختیار خانه‌هایی قرار گرفت که بین ۶۰۰ تا ۸۵۰ میلیون قیمت داشتند. سال ۱۴۰۰ خانه‌هایی که سهم بیشتری در معاملات بازار مسکن داشتند، بین یک تا یک میلیارد و ۵۰۰ میلیون ردوبدل شدند و یک سال بعد همین اتفاق تکرار شده است. گزارش جدید بانک مرکزی مشخص می‌کند در ماه گذشته خانه‌هایی با قیمت دو تا سه میلیارد نقش بیشتری در خریدوفروش‌ها داشتند.
***
آژیر هشدار مسکن
روزنامه شرق نوشت: اخیرا مرکز پژوهش‌های مجلس گزارشی را ناظر بر افزایش بدمسکنی در کشور ارائه کرده و راهکار بهینه آن را اجرائی‌شدن مسکن تدریجی دانسته است. در‌عین‌حال پیش‌تر نیز کارشناسان این حوزه، با در نظر گرفتن سهم 70درصدی زمین در ساخت خانه، اعطای زمین به مردم با رویکرد ساخت تدریجی را بهترین راه برای سروسامان‌دادن به کل حوزه مسکن می‌دانستند.
۲۰ درصد ایرانی‌ها ساکن سکونت گاه‌های غیررسمی
ظهور فقر در مسکن شکل و شمایل زننده‌ای دارد. گورخوابی، ماشین‌خوابی، کارتن‌خوابی، پشت‌بام‌خوابی، همه و همه از مصادیق این پدیده ناگوار به حساب می‌آید. تصاویری که به‌مثابه زنگ هشداری برای مسئولان اجرائی بوده و نشان‌دهنده وضعیت دشوار تأمین مسکن در کشور است. تا همین چند سال پیش، ظهور بدمسکنی به شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها محدود می‌شد؛ اما اخیرا این مسئله به شهرهای میانی و حتی کوچک هم تسری پیدا کرده است. طبق آخرین گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، سکونتگاههای غیررسمی، هفت درصد از جمعیت کشور را در خود جای می‌دهند. البته اگر ساکنان بافت فرسوده را به این عدد اضافه کنیم، هفت درصد جای خود را به 20 درصد خواهد داد.
سکونتگاههای غیررسمی مدلی از سکونت اجباری است که به دلیل عدم توان مالی در تأمین هزینه مسکن در محدوده شهری، افراد به مناطق خارج از محدوده شهری مهاجرت کرده و در آنجا ساکن می‌شوند. این مناطق بدون مجوز و خارج از برنامه‌‌ریزی رسمی و قانونی توسعه شهری (طرحهای جامع و تفصیلی) در محدوده یا حریم شهرها شکل گرفته‌‌اند. خانه‌های موجود در این مناطق، به دلیل آنکه خارج از محدوده شهری قرار دارند، زیرساخت‌های لازم را ندارند.
با توجه به اهمیت موضوع و اسکان بخش درخور توجهی از جمعیت کشور در این مناطق، سیاست‌گذاران به تنظیم اسناد و قوانین متعددی پرداخته‌اند.
اولین سند ملی توانمندسازی ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی مصوب سال 1382 و پس از آن در برنامه‌های توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی پنجساله چهارم تا ششم مفادی به صورت مستقیم به این موضوع اختصاص دارد که در بودجه سالانه نیز انعکاس یافته است. اما همان‌طور که گزارش‌های رسمی نشان می‌دهند، سؤال اصلی در اینجا این است که چرا با وجود توجه مسئولان، این برنامه‌ها نتوانسته شرایط را بهبود ببخشد؟
دوپینگ فقر مسکن و بدمسکنی
طبق داده‌های رسمی گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس با نام «بررسی سیاست‌‌ها و قوانین ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی در ایران و ارائه پیش‌‌نویس تقنینی بازنگری طرحهای توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی» که اخیرا منتشر شده است، سکونت در «خانه‌های غیررسمی و مناطق ممنوعه شهرها»، در حال پیشروی است. این پیشروی، هم از لحاظ جمعیت بوده است و هم از لحاظ گسترده‌تر‌‌شدن این پدیده و تسری آن به شهرهای کوچک. معنای دقیق تسری حاشیه‌نشینی به سایر شهرها و همچنین افزایش درصد آن در شهرها، این است که بخشی از شهروندان شهر که تا پیش از این در بخش‌ها و پهنه‌های داخل محدوده شهری سکونت داشته‌اند، دیگر از پس تأمین هزینه مسکن برنیامده و ناچار به خارج از محدوده شهر مهاجرت می‌کنند.
به عبارت بهتر، این افزایش بدمسکنی به معنای فقیرتر‌‌شدن مردم در مسکن است. البته پیش‌تر نیز بازوی پژوهشی مجلس در گزارشی به مسئله فقر مسکن پرداخته بود. بر اساس این مطالعه با عنوان «عملکرد احکام قانون برنامه پنجساله ششم توسعه در حوزه تأمین مسکن اقشار کم‌درآمد»، 55 درصد خانوارهای ایرانی از مسکن مناسب محروم هستند.
فقر مسکن یا محرومیت خانوار از دسترسی به مسکن در استطاعت و مناسب در سال 84 برابر با 24 درصد کل خانوار ایرانی بوده است؛ این میزان در ابتدای دهه 90 معادل 33 درصد خانوار، در اواسط عصر جهش قیمت مسکن یعنی در سال 98 معادل 36 درصد و در سال 1400 به 55 درصد افزایش یافته است. به این معنا که هم‌اکنون بیش از نیمی از خانوار ایرانی به مسکن مناسب و در استطاعت که هزینه تأمین آن برایشان کمتر از 30 درصد کل هزینه خانوار باشد، دسترسی ندارند.
فقر مسکن فلج‌کننده است
اما این آمار و ارقام از جهت دیگری نیز نشانگر شرایط اضطراری مسکن است. مسکن به‌عنوان یک کالای اساسی و شاید اولویت‌دارترین کالا برای تأمین توسط خانواده‌ها، نقش مهمی را در ایجاد یا تهدید رفاه بازی می‌کند. با در نظر گرفتن این نکته و این مسئله که سهم مسکن از سبد خانوار به بیش از 38 درصد رسیده -طبق آمار رسمی مرکز آمار ایران- به این نتیجه خواهیم رسید که حداقل نیمی از مردم به دلیل بالابودن هزینه تأمین مسکن، با کاهش رفاه کلی زندگی مواجه هستند. به عبارت دیگر، هر خانواده‌ای با یک بودجه مشخص، در مواجهه با افزایش قیمت مسکن مجبور خواهد شد سهم دیگر موارد را کاهش داده تا بتواند این افزایش را تأمین کند که در صورت کلی به کاهش کیفیت زندگی یا رفاه منجر می‌شود. در نهایت می‌توان گفت ادامه روند فقر در مسکن مشخصا کیفیت زندگی را کاهش داده که پایین‌آمدن سلامت جسمی و روانی را می‌توان از تبعات آن دانست. در یک جمله می‌توان تشبیه کرد فقر مسکن فلج‌کننده است.
زمین، راه درمان اصلی
طبق داده‌های گزارش مرکز پژوهش‌ها، با بررسی مدل مواجه‌‌شدن حاکمیت در 70 سال اخیر با موضوع سکونتگاههای غیررسمی، پنج رویکرد کلی قابل احصا‌‌ست: پاکسازی و تخریب، جابه‌جایی و تأمین مسکن ارزان‌قیمت، واگذاری زمین، پیگیری و تأکید بر مهاجرت معکوس و توانمندسازی و ساماندهی. مرور تجارب این 70 سال نشان می‌دهد که این پنج رویکرد خصوصا مدل سلبی آن نتوانسته چالش حاشیه‌نشینی را حل کند. به همین دلیل در گزارش مذکور، راه برون‌رفت از این شرایط ناظر بر توانمندسازی خانوارهاست. در این گزارش، در توضیح این مسئله آمده: «در واقع توانمندسازی شامل یک فرایند از پایین به بالا‌ست، نه یک نقطه پایانی. این برنامه به معنای مشارکت همه اقشار محروم و فقیر جامعه بوده و راهبرد اصلی این مدل، اعتقاد به این است که مسائل می‌توانند به بهترین شکل ممکن به دست مردمی که با آن مسائل به‌طور روزانه زندگی می‌کنند و به عبارتی گروه‌های ذی‌نفع حل شود». البته این مسئله را بارها کارشناسان به سیاست‌گذاران پیشنهاد داده و ذیل راهکار مردمی‌سازی و مسکن تدریجی آن را تبیین کرده‌اند.
محمد نائینی، کارشناس اقتصاد مسکن، پیش‌تر در جایی و در‌این‌باره این‌گونه توضیح داده بود: تأمین مسکن مناسب و درخور استطاعت به‌عنوان یکی از چالش‌های اصلی دولت‌ها در دهه‌های اخیر در کشور بوده است. نگاه به این چالش‌ها نمایانگر آن است که ساخت مسکن ملکی توسط دولت، عاملی برای تکمیل ظرفیت‌ها و پاسخ‌گویی به نیازهای جامعه ایران نیست و نیاز به بهره‌گیری از سرمایه بالقوه اجتماعی روزبه‌روز بیشتر درک خواهد شد. یکی از گام‌های اصلی برای طراحی و اجرای طرحهای جامع ساخت مسکن، نگاه به تجربه‌های جهانی و توجه به سنت‌های تاریخی جامعه ایرانی در قرون گذشته بوده که به‌خودی‌خود بیانگر طرحهای مختلف برای ساخت و عرضه مسکن متکی بر سرمایه اجتماعی بالقوه خواهد بود. با نگاه به تجربه‌های موجود، مفهومی به‌عنوان مسکن تدریجی شکل گرفته است؛ مفهومی شگرف که به جهت توجه به ظرفیت‌های مردمی جوامع، راهگشای خوبی برای حل مسائل مسکن ملکی و اشتغال جوامع خواهد بود. در تعریف اولیه، مسکن تدریجی بستری برای رشد و بهبود فضای مسکونی در بازه زمانی میان‌مدت را فراهم کرده که به تبع آن شرایط زندگی بهتری را برای ساکنان بدون تحمیل هزینه اولیه فراهم آورده که نکته شایان توجه در این طرح آن است که مشارکت حداکثری در سطوح مختلف و بر اساس سرمایه‌های بالقوه اجتماعی تجلی خواهد یافت.
علاوه بر نظر کارشناسان، توجه به سهم 70درصدی زمین در قیمت تمام‌شده و بازاری مسکن، تأیید‌کننده کارآمدبودن الگوی مسکن تدریجی است. در شرایطی که دولت با فراهم‌کردن مهم‌ترین متغیر ساخت مسکن برای مردم که همان زمین بوده و استفاده از ظرفیت‌های مردمی‌سازی، عملا مسیر ساخت مسکن را کوتاه کرده است.
مسکن تدریجی و مردمی‌سازی نسخه‌ای کلی برای مسکن
همان‌طور که اشاره شد، پیاده‌سازی الگوی مسکن تدریجی و مردمی‌سازی راهکاری بود که بازوی پژوهشی مجلس به سیاست‌گذاران برای حل چالش بدمسکنی پیشنهاد داده است. آن‌گونه که این نسخه می‌تواند مسیری برای بهبود وضعیت حاشیه شهر فراهم کند، توانایی حل ابرچالش مسکن را نیز دارد. بر اساس بررسی‌ها و مطالعات انجام‌شده، پیاده‌سازی الگوی ساخت مسکن تدریجی، به‌عنوان یکی از شیوه‌های تأمین مسکن استطاعت‌پذیر، بر اساس فرایندی برنامه‌ریزی‌شده و با مشارکت مردم کارآمد است. اساسا تقلیل کارآمدی این روش به حل معضل حاشیه‌نشینی، مصداق محروم‌کردن خود از یک داروی بهینه است.
بنابراین، اولین گام درخصوص بازسازی حاشیه شهر، به رسمیت شمردن این مناطق و اعطای زمین آنجا به ساکنانش بوده و در گام بعدی آماده‌سازی زیرساخت این مناطق است. اما در نگاه کلی‌تر، مشکل مسکن می‌تواند با گسترده‌کردن محدوده شهر و واگذاری زمین به مردم به صورت ریشه‌ای حل شود. همچنین با اجرائی‌شدن الگوی ساخت تدریجی، نه‌تنها به صورت مستقیم مردم خودشان مسئولیت کار را بر عهده خواهند گرفت و سرعت کار بالا خواهد رفت، بلکه عملا باعث کاهش تصدی‌گری دولت در حوزه مسکن شده که این یکی از عوامل تضمین موفقیت این طرح خواهد بود.
