نیازمندان واقعی بازار مسکن قدرت خرید ندارند
- مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی
- تاریخ انتشار : سه شنبه, 14 آذر 1402 16:15
به گزارش توسعه ایرانی ؛ قیمت مسکن دچار تورمی بی‌سابقه شده است. معضلی فراگیر در سطح کشور که هر روز درآمد بیشتری از قشر آسیب‌پذیر به چاه ویل آن سرازیر می‌شود و آنها را به کام فقر و تنگدستی بیشتر سوق می‌دهد. در چرایی شکل‌گیری این بحران دلایل مختلفی ذکر می‌شود از سوءتدبیر دولت‌ها به ویژه دولت سیزدهم که یکی از اصلی‌ترین شعارهای انتخاباتی آن تأمین مسکن اقشار فرودست و محرومان بود تا عرضه سیمان و مصالح در بورس و تأثیر احتکار ملک و زمین که دیروز وزیر راه و شهرسازی به آن اشاره کرد. بی‌شک این احتکار در وضعیت فعلی مؤثر است، اما چرا احتکار در بازار مسکن به‌وجود آمده؟
وزیر راه و شهرسازی در اظهاراتی سیاست اخذ مالیات از خانه‌های خالی را در جلوگیری از احتکار مسکن مؤثر دانست. به گزارش تسنیم، مهرداد بذرپاش با تأکید بر اینکه میزان معرفی خانه‌های خالی مشمول مالیات به سازمان امور مالیاتی طی 2 دهه اخیر بی‌سابقه بوده است، اظهار کرد: از سوی دیگر تعداد برگه تشخیص مالیاتی صادر شده توسط سازمان امور مالیاتی برای مالکان خانه‌های خالی نیز بی‌سابقه بوده است.
او با اشاره به اینکه خیلی از نهادهای مالی، بانک‌ها و مؤسسات مالی خانه خالی در اختیار دارند، ادامه‌داد: بسیاری از انبوه‌سازان نیز واحدهای مسکونی ساخته شده را عرضه نکرده‌اند که دور برگه مالیاتی، عرضه مسکن به بازار بیشتر شده که اتفاق مهمی است. بذرپاش همچنین به تجربه سایر کشورها برای کنترل بازار مسکن اشاره کرد و گفت: همین سیاست را برای جلوگیری از احتکار زمین اجرایی می‌کنیم.
بر این اساس مطابق مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری، زمین‌هایی که 10 سال از زمان مجوزهای مربوط به کاربری مسکونی آنها می‌گذرد و مالکان برای صدور پروانه ساخت درخواست نداده‌اند، یا اینکه پروانه ساخت دارد اما عملیات اجرایی ساخت و ساز را آغاز نکرده‌اند، تغییر کاربری داده خواهند شد.
وزیر راه و شهرسازی تأکید کرد: این کار باعث خروج زمین‌ها از احتکار می‌شود و در واقع با این دو اقدام می‌توانیم قیمت مسکن و زمین را کنترل کنیم.
ناصر ذاکری در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»: سیستم مالیاتی می‌تواند در مسیری حرکت کند که احتکار مسکن را تا حدی کنترل کند اما متأسفانه سیاست‌هایی که اتخاذ می‌شود به این دلیل که از خرد جمعی جامعه و ظرفیت کارشناسی کشور استفاده نشده است امیدوارکننده نیست. یعنی ممکن است با این شیوه تدوین، سیاستی که کلیت آن مفید است نتواند مؤثر اجرا شود
ادعای عدم افزایش دوباره قیمت مسکن
نایب رئیس اول اتحادیه املاک تهران مدعی شد: قیمت مسکن در تهران به قدری رشد داشته است که بیشتر از این قدرت افزایش نخواهد داشت. به گزارش مهر، داوود بیگی‌نژاد افزود: سنگینی قیمت در تهران به حدی رسیده است که روز به‌روز جمعیت آمار مستأجران افزایش پیدا می‌کند. بسیاری از مشاورین املاک کانترهای فروش ملک را تعطیل کرده‌اند زیرا قدرت خرید مسکن مردم کاهش یافته است.
او با تأکید بر اینکه نرخ رهن و اجاره واحدهای مسکونی بدون چارچوب قیمت‌گذاری می‌شود، گفت: قیمت‌گذار اصلی ملک در رهن و اجاره شخص مالک است. چه‌بسا عده‌ای از مشاورین املاک برای ثبت قرارداد مبلغی از طرف مستأجر نیز دریافت می‌کنند اما قسمت اصلی قیمت‌گذاری برعهده مالکین است.
بیگی‌نژاد ادامه‌داد: موضوع مسکن در کشور مهم است زیرا مصرف‌کننده مردم هستند و هرگونه پلتفرم که موجب عدم تعادل در عرضه و تقاضای مسکن شود، مضر خواهد بود و قطعاً دراز مدت نیز تبعات جدی در بازار مسکن در پی خواهد داشت. اکو سیستم بازار تجارت متفاوت با سال‌های اخیر شده و فضای مجازی نیز هم‌اکنون قسمتی از زندگی عموم را به خود درگیر کرده است و باید بدانیم اگر این اکوسیستم در حال حاضر کنترل نشود و بر اساس چارچوب و مقررات پیش‌نرود، خطرات جدی بازار مسکن را تهدید خواهد کرد.
فقط مالیات در کنترل احتکار مؤثر نیست
یک کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی» تأکید کرد که مالیات می‌تواند در کنترل تقاضای سفته‌بازانه مؤثر باشد اما نباید به‌صورت تکی به آن نگاه شود. مالیات تنها یک بخش از بسته سیاستگذاری است.
ناصر ذاکری درباره سیاست‌های جلوگیری از احتکار افزود: سیستم مالیاتی می‌تواند در مسیری حرکت کند که احتکار مسکن را تا حدی کنترل کند اما متأسفانه نوع نگاه به سیاست‌هایی که طراحی می‌شود به این دلیل که از خرد جمعی جامعه و ظرفیت کارشناسی کشور استفاده نشده است امیدوارکننده نیست. یعنی ممکن است با این شیوه تدوین، سیاستی که کلیت آن مفید باشد نتواند مؤثر اجرا شود.
او تاکید کرد: در واقع سیستم تدوین قانون و تصویب قوانین و سیاستگذاری به سمتی است که انتخاب بهینه صورت نمی‌گیرد.
این پژوهشگر بازار مسکن درباره تأثیرگذاری احتکار زمین و ملک در قیمت مسکن عنوان کرد: در طول چندین دهه در اقتصاد ایران، زمینه مناسبی برای سرمایه‌گذاری و استفاده بهینه از نقدینگی نبود. عمده نقدینگی ایجاد شده در اقتصاد به‌سمت خرید املاک و مستغلات رفت و این باعث احتکار شده‌است.
کارشناس بازار مسکن: قیمت مسکن قابل پیش‌بینی نیست که با قاطعیت بتوان گفت حتماً افزایش می‌یابد یا نمی‌یابد. پیش از این، وقتی قیمت مسکن نصف قیمت‌های کنونی بوده هم این عدم افزایش مطرح شده اما امروز می‌بینیم که این پیش‌بینی‌ها درست از آب در نیامده است
ذاکری افزود: از طرفی تقاضا برای املاک که محدود بوده است، زیاد شده و از طرفی عرضه جدیدی هم پاسخ‌گوی این حجم نبوده و این عوامل باعث افزایش قیمت مسکن شده‌است.
او درباره این سرمایه‌گذاری در مسکن اظهار کرد: اتفاقی که در اقتصاد ما افتاده این است که دولت و مسئولین وقت هر زمان باید سعی می‌کردند سیل عظیم نقدینگی را که به‌سمت اقتصاد می‌آید، به‌سمت مناسبی هدایت کنند؛ این کار را نکردند. اما هدایت آن به مسیر مناسب می‌توانست نه‌تنها برای اقتصاد زیان‌بار نباشد بلکه حتی مفید واقع شود و از آن در مسیر استفاده از افزایش ظرفیت‌های تولیدی و رونق اقتصاد استفاده شود.
ذاکری این سیلاب نقدینگی که وارد اقتصاد شده‌است را به‌خاطر بی‌عملی دولتمردان در دهه‌های گذشته دانست و گفت: اگر از ابتدا در این رابطه سیاستگذاری می‌شد که اولاً نقدینگی ایجاد نشود و ثانیاً در مسیری هدایت شود که سرمایه‌گذاری واقعی شود، تبدیل به تقاضای اضافی برای املاک و کالاهای مشابه نمی‌شد.
پیش‌ازاین هم می‌گفتند قیمت مسکن افزایش نمی‌یابد
این کارشناس بازار مسکن در ادامه به ادعای عدم افزایش قیمت مسکن اشاره کرد و گفت: قیمت مسکن قابل پیش‌بینی نیست که با قاطعیت بتوان گفت حتماً افزایش می‌یابد یا نمی‌یابد. پیش از این وقتی قیمت مسکن نصف قیمت‌های کنونی بود هم این عدم افزایش مطرح شده اما امروز می‌بینیم که این پیش‌بینی‌ها درست از آب درنیامده است. ذاکری بیان کرد: مسئله این است که یک تقاضای گسترده برای مسکن وجود دارد. ظرفیت عرضه هم زیاد نیست، اما قیمتی که در بازار وجود دارد تا حد زیادی تحت‌تأثیر تقاضای اضافی است که به‌صورت تقاضای سفته‌بازانه به بازار تحمیل شده‌است.
او با تأکید بر اینکه وضعیت به‌صورتی است که نیازمندان واقعی بازار قدرت خرید ندارند و اکثراً از بازار خارج شده‌اند، افزود: در دهه ۶۰، بالای ۷۰ درصد تقاضای مصرفی داشتیم و بخش اندکی تقاضای سفته‌بازانه وجود داشت. اما اکنون برعکس شده و اکثر تقاضای بازار، تقاضای سفته‌بازانه است و این تحت تأثیر و معلول سیاستگذاری‌هاست. این پژوهشگر بازار مسکن خاطرنشان کرد که اگر این شرایط ادامه پیدا کند، تقاضای سفته‌بازانه نیز ادامه پیدا می‌کند.
نیازمندان واقعی از بازار خارج شده‌اند
ذاکری اظهار کرد: بنابراین نمی‌توان با قاطعیت گفت قیمت رشد نخواهد کرد اما مهم این است که افزایش قیمت در حدی بوده است که بخش مهمی از تقاضاکنندگان واقعی از بازار خارج شده‌اند.
او افزود: این بخش خارج شده به‌سمت مستأجری رفته است و افزایش نرخ اجاره‌بها هم به‌دلیل این افزایش تقاضا رخ داده است. خود این افزایش اجاره‌بها باعث می‌شود تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بازار افزایش پیدا کند یعنی تقاضای سفته‌بازانه تشدید شود.
ذاکری در پایان تصریح‌کرد: واقعیت این است که قدرت پرداخت اجاره برای مستأجران بسیار اندک است و به همین خاطر این رقم نمی‌تواند افزایش زیادی داشته باشد.
