رصد برجامی «مسکن تا ۱۴۰۲ »

مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی

تاریخ انتشار : سه شنبه, 01 شهریور 1401 10:49

بازار مسکن به‌عنوان محلی که خانوارها «گران‌ترین و ضروری‌ترین» کالای مصرفی خود را از آنجا تامین می‌کنند، در یک دوراهی قرار گرفته است؛ «حل معادله برجام» یا «تداوم وضعیت فعلی» می‌تواند بیش از هر متغیر (عامل) دیگری جهت این بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد. موضوع چند حلقه‌ای «برجام» که «از تحریم‌های ابتدای دهه ۹۰ و سپس عملیات دستیابی به توافق شروع می‌شود و تا خروج یک‌طرفه آمریکا و در حلقه آخر، تلاش برای احیا پیش می‌رود»، طی ۱۰ سال گذشته به کارگردان اصلی بازار مسکن تبدیل شد. روند تغییرات قیمت مسکن و از آن مهم‌تر، آنالیز رفتار خریداران و فروشنده‌های ملک از سال۹۱ تا کنون نشان می‌دهد این بازار به شکل کاملا محسوس و معنادار از تحولات مرتبط با «ریسک غیراقتصادی» (تحریم و مسائل مرتبط با آن) تاثیر گرفته است. فراز و فرود شدید تورم مسکن در چهار مقطع طی این ۱۰سال و هر بار درست در زمان «آغاز حرکت منفی» یا «شروع حرکت مثبت» کارگردان برجامی، مهم‌ترین علامت از نقش اصلی این فاکتور خارجی است. مسکن نیمسال دوم۱۴۰۱ در دو سناریوی مرتبط با همین الگو، قابل پیش‌بینی است.

بازار مسکن در آستانه ورود به نیمسال دوم 1401 قرار دارد و همزمان، آماده واکنش‌‌پذیری از «تاثیرگذارترین نیروی خارجی»؛ «برجام» چه احیا شود چه وضعیت مطابق مثلا یک‌سال 1400 یا سال‌های 97 تا 99 باشد، وضعیت بازار ملک چگونه خواهد شد؟

این، مهم‌ترین پرسشی است که «فعالان حاضر» در بازار مسکن، «تماشاچی‌‌ها» و «خارج‌نشین»‌‌های صحنه معاملات ملک –دسته سوم هم خانه‌‌اولی‌‌هایی هستند که به خاطر امواج جهش قیمت به بیرون بازار رانده شدند و هم تقاضای سرمایه‌‌ای که در حال رصد اوضاع است- هم‌‌اکنون با آن روبه‌رو هستند.

در این مقاله برای پاسخ به پرسش روز (سوال برجامی) اهالی بازار مسکن، «سریال 10 ساله مسکن به کارگردانی برجام و تحریم» را مورد بررسی قرار داده‌‌ایم تا به‌واسطه «واکنش‌‌های متفاوت و معنادار بازیگران (خریداران و فروشنده‌ها) به این کارگردان (متغیر برون‌‌زا) و همچنین نحوه تاثیرپذیری قیمت مسکن و روند تورم ملکی از این بازی»، بتوان مسیر آینده معاملات مسکن و قیمت‌‌ها را در سناریوهای مختلف و متناسب با آینده «مذاکرات» پیش‌بینی کرد. فاکتور چند‌‌حلقه‌‌ای «تحریم، مذاکرات، شکل‌‌گیری برجام، خروج یک‌‌طرفه از آن و مذاکره برای احیای آن»، از سال 91 تاکنون به کارگردان اصلی بازارهای معاملات مسکن و ساخت‌‌وساز تبدیل شده است. هر چند طی این 10 سال، نیروهای مختلف داخلی و خارجی (متغیرهای درونی و بیرونی بازار مسکن)، بر روند بازار ملک تاثیر داشته اما، همه این فاکتورها عمدتا نقش مکمل یا فرعی را داشتند به گونه‌‌ای که مثلا در سال‌هایی که کارگردان اصلی، رفتار بازیگران بازار مسکن را به سمت «خریدهای تهاجمی» و مسیر قیمت را به سمت «صعود تند» هدایت کرد، فاکتورهایی مثل «جهش نرخ ارز» یا «هیجان بورس‌‌بازان» توانست اثر مکمل بر التهاب ملکی داشته باشد. یا در دوره‌‌ای که آن کارگردان (اصلی) در مسیر مخالف «تشدید انتظارات تورمی»، تغییر جهت داد و باعث «توقف خریدهای سرمایه‌ای ملک» و «ایست تورم مسکن در مسیر صعود» شد، ریزش نرخ دلار در نقش «کاهنده مضاعف هیجان خرید ملک» عمل کرد.

این، خلاصه‌‌ای از سریال برجامی بازار مسکن 90 تا 1400 است که طی این سال‌ها گروه‌های مختلف ذی‌‌نفع در این بازار آن را تجربه کردند و احتمالا همه بخش‌های آن را به یاد دارند. اما از الان به بعد، چه می‌شود؟

بازی‌‌خوانی برجامی «مسکن»

سریال برجامی بازار مسکن که فعلا 10 سال و 5 ماه به طول انجامیده، چهار سکانس داشته است. این چهار سکانس به لحاظ نوسان یا تغییر جهت «فاکتور برجام (تحریم)‌»، در چهار برش زمانی شکل گرفته است اما وضعیتی که بازار مسکن در مجموع این سکانس‌‌ها داشته است را می‌توان در سه حالت دسته‌بندی کرد.

این مدل بررسی (واکاوی) اثر «برجام و ملحقات آن» بر رفتار و روند بازار مسکن کمک می‌کند فعالان این بازار با دید بهتر و دقیق‌‌تر، آینده را برای خود ترسیم و تحلیل کنند.

سکانس اول؛ جهش ابتدای دهه 90

موضوع تحریم و پیامدهای آن تقریبا از سال 91 در اقتصاد ایران به صورت محسوس پدیدار شد. این اتفاق هم بر متغیرهای اصلی اقتصاد و هم بر رفتار بازیگران، سرمایه‌‌گذاران و فعالان بازارها و کسب و کارهای مختلف، اثر گذاشت.

در بازار مسکن، پیامد اصلی این موضوع در سال 91، «شکل‌‌گیری انتظارات تورمی» و سپس، «افزایش میل و تقاضای سرمایه‌‌گذاری ملکی» بود.

سال 91 به دنبال آثار اعمال تحریم ظالمانه توسط آمریکا و محدودیت فعالیت‌‌های اقتصادی، چشم‌‌انداز تورم عمومی برای افراد، حالت صعودی پیدا کرد و در نتیجه، در بازار مسکن، حجم خریدهای سرمایه‌‌ای با هدف «حفظ ارزش واقعی دارایی در برابر تورم آینده»، افزایش یافت. نتیجه این رفتار بازیگران بازار مسکن به جهش قیمت منجر شد. در تهران سال 91 میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی نزدیک به 50 درصد افزایش یافت. ادامه این وضعیت در بهار 92 باعث تشدید موج جهش قیمت شد به‌طوری‌که در اردیبهشت سال 92 تورم ملکی در تهران به سطح کم‌‌سابقه 71 درصد رسید.

قسمت اول این سریال که در ابتدای تحریم‌ها بود، همزمان شد با اتفاقاتی در بازار مسکن پایتخت از جمله «داستان‌‌سازی‌‌هایی که برای آغاز اجرای طرح تفصیلی جدید تهران» در ابتدای دهه 90 به راه افتاد. متغیر طرح تفصیلی یکی از همان متغیرهای نقش مکمل در مسیر جهش قیمت مسکن و هیجان دادن به ملک‌‌بازی در آن مقطع زمانی بود به‌طوری‌که، شایعه شد «با اجرای قریب‌‌الوقوع طرح تفصیلی جدید، هر نوع اضافه‌‌خواهی ساختمانی از سوی سازنده‌ها ممنوع می‌شود» یا اینکه «بعد از اجرای طرح تفصیلی جدید تهران، قیمت ملک سر به فلک خواهد کشید». این متغیر به اثر تورمی «ریسک غیراقتصادی» تازه‌‌ شکل‌گرفته در سال 91 (تحریم)، نیروی مکمل داد تا هیجان خرید زمین و آپارتمان در تهران در سال‌های 91 و ابتدای 92، تشدید شود.

سکانس دوم؛ پساجهش با «برجام»

جهش قیمت مسکن از سکوی «ریسک غیراقتصادی» در سال 91 و بهار 92، با دو اتفاق از تابستان 92 متوقف شد. فصل دوم سال 92 مصادف شد با تغییر دولت و «انتظارات مثبت» در حوزه اقتصاد و سرمایه‌‌گذاری مولد نزد افراد مختلف به‌واسطه وعده‌ها و برنامه‌هایی که رئیس‌‌جمهور منتخب و کابینه او در آن زمان اعلام کرده بودند. یکی از وعده‌های دولت وقت، «تلاش برای لغو تحریم‌های ظالمانه از طریق مذاکرات هسته‌‌ای» بود که طرح آن وعده، قبل از عملیاتی شدن آن، از همان ماه اول تابستان 92 توانست «اشتها و جریان خریدهای سرمایه‌‌ای در بازار ملک» را محدود (مهار) کند. اثر این اتفاق بیرونی بازار مسکن، در همان ماه تیر بر «تورم ماهانه مسکن تهران» اثر معنادار گذاشت.

آن زمان، «پایان انتظارات تورمی» در جامعه و اقتصاد ایران به‌واسطه «امید عمومی به وعده‌های دولت یازدهم»، آغازی شد برای «انتظارات کاهشی» و «خوش‌‌بینی نسبی به آینده» که در نهایت، نیروی حاصل از این تغییر اوضاع، در بازار مسکن توانست خریدهای سرمایه‌‌ای (معاملات غیرمصرفی آپارتمان) را به شکل چشمگیر کاهش دهد.  با شروع مذاکرات هسته‌‌ای در دولت یازدهم طی سال‌های 92 و 93، بازار مسکن کاملا تحت تاثیر کارگردان اصلی بود. البته نقش کارگردان که در سال 91 و بهار 92، «تورم‌‌سازی در بازار مسکن» بود، از تابستان 92 به بعد، بازیگران این بازار را به بازی در نقش «کاهنده تورم مسکن» دعوت کرد.

میانگین تورم ماهانه مسکن در تهران از تیر 92 تا پایان سال 93، رقم 1/ 0 درصد (یعنی صفر) را ثبت کرد. این، همان «ثبات قیمت مسکن به‌واسطه در امان بودن بازار ملک از انتظارات تورمی و هیجان خریدهای سرمایه‌‌ای ملک» در آن مقطع بود.

سکانس دوم بازی برجامی در بازار مسکن البته به پایان 93 ختم نشد بلکه در سال 94 که «برجام شکل گرفت» و مذاکرات سال 93 به نتیجه رسید، «ثبات نسبی قیمت مسکن» و «حفظ بازار ملک از سوداگری و سفته‌‌بازی و ملاکی» همچنان ادامه پیدا کرد. تیر ماه سال 94، مذاکرات هسته‌‌ای «1+5» به امضای «برنامه جامع اقدام مشترک» یا همان برجام منجر شد. پایان تحریم و آغاز دوباره «صادرات بدون مانع نفت» و سپس «دستیابی مجدد اقتصاد ایران به درآمد ارزی حاصل از فروش نفت»، مهم‌ترین اتفاقات «شکل‌‌گیری برجام» در سال 94 و بخش‌هایی از سال 95 بود.

طی سال‌های 93 تا 95 که سکانس دوم بازی برجامی بازار مسکن را شکل می‌دهد، متوسط قیمت مسکن در پایتخت در حد 4 میلیون تا 4 میلیون و 300 هزار تومان، ثابت ماند؛ بدون جهش و بدون هیجان ملاکی. در آن سال‌ها بخش قابل توجهی از خانه‌‌اولی‌‌ها از فرصت ثبات قیمت مسکن و آرامش بازار معاملات ملک –نبود سوداگران و سفته‌‌بازها- توانستند از بازار خرید کنند.

البته در سال‌های 93 تا 95، طبق معمول، یک متغیر مکمل، به اثرگذاری نقش کاهشی کارگردان اصلی بازار مسکن کمک کرد. آن متغیر، «سطح غیرمتعارف قیمت مسکن در سال 92» و «شکل‌‌گیری دوره عبور از جهش قیمت در سال‌های 93 تا 95» بود.

 دنياي اقتصاد