رشد ۷۰ درصدی هزینه ساخت مسکن بحرانزا میشود
- مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی
- تاریخ انتشار : پنجشنبه, ۱۷ اردیبهشت ۱۴۰۵ ۰۷:۴۴
جنگ متوقف شده و با اینکه آثار اولیه آن به سرعت خود را نشان دادهاند، آثار بلندمدت آن همچنان نهفته هستند و به نظر میرسد اقتصاد کشور تا چندین سال درگیر تبعات ناشی از این جنگ باشد.
در جنگ اسفندماه، صنایع مادر نظیر فولاد و پتروشیمیها مورد آسیب قرار گرفتند و از آنجایی که تولید این صنایع به مواد اولیه صنایع دیگر ارتباط مستقیم و تنگاتنگی دارد، اکنون عمده صنایع از افزایش هزینه خود، که مربوط به قیمت مواد اولیه است، گلهمند هستند. صنعت ساختمان نیز از این وضعیت آسیب دیده و بنا به اعلام یک مقام صنفی، قیمت مصالح ساختمانی افزایش چشمگیری داشته است.
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوهسازان استان تهران، در گفتوگو با ایلنا، عنوان کرد: «با توجه به کاهش تولیدات محصولات پتروشیمی و فولادی در کشور ناشی از مورد هدف قرار گرفتن واحدهای پتروشیمی و صنایع فولادی در جنگ صهیونیستی- آمریکا علیه ایران، شاهد افزایش ۵٠ تا ۶٠ درصدی قیمتها خواهیم بود.» او درباره تاثیر این روند بر پروژههای ساختمانی نیز، گفت: «پروژههایی که در حال ساخت بودند با تعدیل قیمت ادامه پیدا میکنند، البته پروژههای دولتی مانند نهضت ملی مسکن شاید تا حدودی دچار مشکل شوند چراکه متقاضی باید پول آن را پرداخت کند و قیمتهای قبلی کفاف ادامه ساختوساز را نخواهد داد و باید در قیمتها تجدیدنظر شود و احتمال دارد با توجه به کاهش قدرت پرداختهای مردم، روند اجرا تا حدودی کُند شود.»
بنا به برخی گزارشها، قیمت هر شاخه تیرآهن نمره ۱۶ در اسفند 1404، 13 میلیون تومان بوده است اما اکنون به 18 میلیون تومان رسیده است و تیرآهن نمره 18 نیز به 18 میلیون تومان رسیده است که نسبت به اسفند 1404، 3 میلیون تومان افزایش قیمت را تجربه کرده است. قیمت حلب ۱۷ کیلویی قیرساختمانی هم به 650 هزارتومان رسیده است در صورتی که در اسفندماه، قیمت این محصول 430 هزارتومان بود. همچنین رول 10 متری ایزوگام نیز از 90 هزارتومان به 135 هزارتومان رسیده است.
فاصله 70 ساله مسکن با دستمزدهای فعلی
این وضعیت در صنعت ساختوساز در حالی پیش آمده است که تا پیش از این نیز قیمت مسکن برای بسیاری از طبقات به آرزو تبدیل شده بود و انتظار برای خانهدار شدن حتی به بیش از عمر بیولوژیک یک انسان رسیده بود!
چندی پیش رئیس انجمن انبوهسازان اعلام کرده بود: «در تهران، اختلاف قیمتی قابل توجهی میان مناطق مختلف وجود دارد؛ بهگونهای که در مناطق ضعیفتر قیمتها در سطح پایینتر و در مناطق لوکس، قیمت مسکن به 500 میلیون تومان در هر متر نیز میرسد، در حالی که در برخی مناطق متوسط این عدد حدود 130 تا 150 میلیون تومان است.»
در همین راستا اکوایران در گزارشی به محاسبه قیمت مسکن و مقایسه آن با سطح فعلی دستمزدها و پسانداز مردم، پرداخته است. در این گزارش آمده است: «فرد در سال اول ماهانه ۲۲ میلیون تومان حقوق دریافت میکند که معادل ۲۶۴ میلیون تومان در سال است. همچنین در ادامه، حقوق فرد هر سال با نرخ ۴۰ درصد افزایش مییابد و کل درآمد سالانه در هر دوره بهصورت انباشته در نظر گرفته میشود؛ به این معنا که هم رشد دستمزد و هم تجمیع پسانداز سالهای گذشته در محاسبه لحاظ شده است.در سمت بازار مسکن نیز، قیمت یک واحد ۷۰ متری بر اساس قیمت هر متر مربع ۱۶۸ میلیون تومان، در ابتدا حدود ۱۱ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان برآورد شده است.» در این سناریو 70 سال طول میکشد تا چنین فردی صاحب خانه شود!
بنابراین اکنون که قیمت مصالح نیز رشد داشته است، فاصله قیمت مسکن با جیب خریداران نیز بسیار بیشتر میشود.
جهش قیمتی مسکن در شهرهای کوچک
یک تحلیلگر ارشد حوزه مسکن در گفتوگو با «توسعه ایرانی»، درباره تاثیر افزایش 50 تا 60 درصدی قیمت مصالح بر ساختوساز و قیمت مسکن، عنوان کرد: زمانی که قیمت مصالح ساختمانی افزایش پیدا میکند، به همان نسبت نیز هزینه ساخت رشد خواهد کرد و باید توجه داشته باشیم که هزینه ساخت عموما تا 70 درصد قیمت مسکن را تشکیل میدهد. بیتاله ستاریان توضیح داد: 35 درصد هزینه ساخت را حقالزحمه تشکیل میدهد و مابقی مربوط به قیمت مصالح ساختمانی است و مجموع آنها سبد هزینه ساخت را مشخص میکنند. ولی درصد تاثیر هزینه ساخت در قیمت مسکن در مکانهای مختلف، متفاوت است زیرا عموما از 25 درصد آغاز میشود و در شهرهای کوچک، 70 درصد قیمت یک واحد را هزینه ساخت آن معین خواهد کرد. ولی مثلا در تهران، 80 درصد قیمت مسکن را، مقوله زمین و ارزش افزوده آن تعیین میکند.
او تصریح کرد: بنابراین تاثیر افزایش قیمت مصالح در مناطق مختلف، متفاوت خواهد بود اما به صورت کلی وقتی قیمت مصالح تا 60 درصد رشد میکند، قطعا دستمزد نیز افزایش مییابد و به همین ترتیب، به صورت میانگین تمام هزینه ساخت حداقل 60 درصد رشد خواهد داشت.
استاد معماری دانشگاه تهران درباره تاثیر هزینه ساخت بر قیمت مسکن در شهرهای مختلف، افزود: افزایش قیمت مصالح ساختمانی و رشد هزینه ساخت، تاثیر بسزایی در قیمت مسکن شهرهای کوچک و میانی خواهد گذاشت زیرا 65 تا 70 درصد قیمت مسکن را، هزینه ساخت تعیین میکند. بنابراین در این نقاط به شدت دچار مشکل خواهیم شد و قیمت مسکن این نواحی رشد بسیار زیادی را تجربه خواهد کرد.
ستاریان درباره قیمت مسکن در تهران نیز بیان کرد: قیمت ساختمانهای لوکس یا به صورت کلی، قیمت مسکن در شهری مانند تهران، به تبع تغییرات عرضه و تقاضا، افزایش خاص خود را تجربه خواهد کرد. در شهر تهران اگر هر متر مسکن 350 میلیون تومان معامله میشود، حتی هزینه ساخت هر متر 200 میلیون تومان هم نبوده بلکه 100 میلیون تومان است و تنها 20 تا 30 درصد قیمت آن را هزینه ساخت تشکیل میدهد.
به گفته او، در شهر تهران قیمت مسکن عمدتا متاثر از زمین، ارزش افزوده، «لوکیشن» و موقعیت ملک است اما در شهرهای کوچک این پارامترها تاثیرگذار نیستند و هزینه ساخت اهمیت بیشتری پیدا میکند.
دوگانگی سرمایهگذاری در مسکن
این کارشناس اقتصاد مسکن در پاسخ به سوالی مبنی بر تغییرات سرمایهگذاری مسکن در سال جاری، با توجه به افزایش قیمتها، اظهار کرد: افزایش قیمت از طرفی جاذب سرمایهگذاری میشود اما از طرفی دیگر، در نتیجه افزایش قیمت برخی سرمایههای خرد خود را خارج میکنند.
ستاریان ادامه داد: عمده سازندگان ما به اصطلاح «خردساز» هستند و تنها بین 5 تا 10 واحد میسازند و سازندههای عمده و کلان، که بین 10 تا 20 هزار واحد میسازند و خود نیز از اول تا آخر مسیر ساخت را طی میکنند، درصد کمی از سازندگان ما را تشکیل میدهند. پس در این شرایط سرمایههای سازندگان خرد دیگر پاسخگوی افزایش قیمتها نخواهد بود. ولی از سوی دیگر، در شرایط جنگی پیش آمده، پتروشیمیها از فعالیت باز ماندهاند و ممکن است سرمایهگذاران و تجار این حوزه، یا سرمایهگذاران حلقههای پایین دستی این صنعت، داراییهای خود را وارد حوزههای دیگر، نظیر مسکن کنند که همین امر باعث افزایش سرمایهگذاری خواهد شد.
به گفته این استاد دانشگاه، با افزایش قیمت فعلی، سرمایه وارد بخش مسکن خواهد شد اما احتمال دارد که تولید به شکل و صورتی دیگر ادامه پیدا کند.
تشدید کمبود مصالح
ستاریان در پاسخ به این سوال که «افزایش قیمت مصالح کدام یک از پروژههای مسکن را تحتتاثیر قرار میدهد؟ پروژههای بخش خصوصی و یا پروژههای دولتی مانند باقیمانده مسکن مهر و نهضت ملی مسکن؟»، بیان کرد: افزایش قیمت مصالح هر دو بخش را تحتتاثیر قرار خواهد داد.
او توضیح داد: هرچند که دولتیها میتوانند از کانال رانتی خاص خود مصالح به دست بیاورند، اما عمده صنایع ما در بخش ساخت مصالح ساختمانی، در اختیار بخش خصوصی است لذا تمام فعالان بخش ساختوساز، از افزایش قیمت مصالح تاثیر خواهند گرفت.
این تحلیلگر حوزه مسکن همچنین خاطرنشان کرد: این افزایش قیمت فعلی مصالح فقط ناشی از این نیست که فعالیت پتروشیمیها کاهش یافته و یا یک «گپی» در تولید پیش آمده است. بلکه باید توجه داشت که عرضه هم کمیاب شده و در آینده، کمیابتر نیز خواهد شد.
ستاریان هشدار داد: تولیدکنندگان مصالح ساختمانی که خوراک خود را از پتروشیمیها تامین میکردند، ممکن است به ورشکستگی دچار و از چرخه تولید خارج شوند و آن زمان، مشکل ویژهای خواهیم داشت که تأثیرات آن بسیار شدیدتر از اکنون خواهد بود.
