سرقفلی چیست و راهنمای جامع درباره آن

با وجود گذشت سالها از قانونی شدن حق سرقفلی هنوز تفاوت آن با مالکیت برای بسیاری مبهم است و موجب بروز اختلاف میشود. به زبان ساده مالکیت به معنای آن است که شخصی اختیار تام و انحصاری یک ملک را در دست دارد. در مقابل سرقفلی حقی است که مالک یک ملک تجاری در ازای دریافت مبلغی به مستأجر واگذار میکند تا بتواند از منافع آن ملک برای کسب‌ و کار استفاده کند.

جالب است بدانید که در بسیاری از موارد ارزش سرقفلی از ارزش خود ملک بیشتر است. گاهی این تفاوت به نسبت ۷۰ به ۳۰ نیز میرسد به این معنی که ۷۰ درصد ارزش یک ملک تجاری به سرقفلی آن تعلق دارد. دلیل این امر آن است که مستأجر با فعالیت خود در طول زمان باعث شهرت و رونق آن مکان شده و بر ارزش تجاری ملک می‌ افزاید.

 

اگر بخواهیم تفاوت این دو را در عمل نشان دهیم باید گفت که مالک یک ملک میتواند طبق قانون هر تغییری در ملک خود ایجاد کند اما دارنده سرقفلی حتی برای کوبیدن یک میخ به دیوار نیز به اجازه مالک نیاز دارد. همین محدودیت‌ ها و تفاوت در اختیارات سرقفلی را به یکی از موضوعات پرتکرار در دادگاه‌ ها تبدیل کرده است. به همین دلیل در صورت مواجهه با مسائل حقوقی در زمینه خرید و فروش یا دعاوی مربوط به سرقفلی مشورت با مجرب ترین وکیل شیراز ضروری است.

 

 

فروش سرقفلی چیست

فروش سرقفلی به این معناست که مستاجر یک ملک تجاری (مانند مغازه) حق و حقوق خود را که شامل حق کسب‌ و کار و اولویت در استفاده از آن مکان است به فرد دیگری واگذار میکند. در این معامله مستاجر جدید با پرداخت مبلغی به مستاجر قبلی جایگزین او شده و تمام حقوق مرتبط با آن ملک تجاری از جمله حق تمدید قرارداد اجاره را به دست می‌ آورد. این حق معمولا در ابتدا با پرداخت مبلغی از سوی مستاجر اولیه به مالک ملک ایجاد شده است.

 

نکات مهم در مورد فروش سرقفلی

لازم است بدانید که حق سرقفلی چگونه منتقل میشود و با مالکیت چه تفاوتی دارد. مهم‌ترین نکته این است که واگذاری سرقفلی معامله‌ ی خود ملک نیست. خریدار سرقفلی صرفا حق استفاده از ملک را به دست می‌آوری و همچنان مستاجر شناخته میشود، نه مالک.

این حق به چند صورت میتواند دست به دست شود. در حالت اختیاری مستأجر با کسب اجازه از مالک، سرقفلی را به فرد دیگری میفروشد که این فرایند باید با قرارداد کتبی ثبت شود. حالت دیگر انتقال قهری است؛ یعنی پس از فوت مستأجر این حق به طور خودکار به ورثه او میرسد. در شرایطی خاص نیز ممکن است انتقال قضایی رخ دهد و دادگاه با صدور حکم این حق را منتقل کند. تمام این قواعد و فرایند ها بر اساس قوانین مشخصی به‌ ویژه قوانین موجر و مستأجر مصوب سال‌های ۱۳۵۶ و ۱۳۷۶ تعریف شده‌ اند.

 

سند سرقفلی چیست

سند سرقفلی در واقع مدرک و گواهی‌ ای است که حق شما را برای بهره‌ برداری تجاری از یک ملک، مانند مغازه، تثبیت میکند. این سند نشان می‌ دهد که شما با پرداخت مبلغی به مالک این امتیاز را برای مدتی مشخص و تحت شرایطی معین به دست آورده‌ اید و به شما اجازه میدهد در آن مکان کسب‌ و کار کنید یا حتی آن را به شخص دیگری اجاره دهید.

 

 

جمع بندی

سرقفلی در واقع حق و ارزشی است که به یک مغازه یا ملک تجاری هویت میدهد و فقط به آجر و سیمان آن مربوط نیست. این حق مالی به مستأجر کمک میکند تا از اعتبار و شهرتی که برای آن مکان ساخته شده بهره ببرد.

 

میتوانیم سرقفلی را به دو بخش تقسیم کنیم : یکی سرقفلی واقعی که به خود ملک برمیگردد؛ یعنی موقعیت عالی، امکانات خوب و پاخور داشتن آن. دیگری سرقفلی مجازی است که به واسطه زحمت و اعتبار خود مستأجر به وجود می آید یعنی کسب‌ و کاری که آنقدر خوش نام شده که مشتریان به خاطر آن به آنجا می‌ آیند.

 

طبیعتا قیمت سرقفلی یک مغازه در یک خیابان اصلی با مغازه‌ ای در یک کوچه فرعی فرق دارد و به عواملی مثل موقعیت، وضعیت ملک و نوع کاربری آن بستگی دارد. اهمیت این موضوع زمانی مشخص میشود که اختلافی پیش می‌ آید مثلاً برای اجاره‌ های عقب‌ افتاده یا درخواست تخلیه. در این جور مواقع داشتن یک وکیل خوب مانند وکیل بهمن هاشمی که زیر و بم این مسائل را بلد باشد واقعا تفاوت ایجاد میکند. در نهایت چه مالک باشید و چه مستأجر بهتر است از همان ابتدا با حقوق و قوانین سرقفلی آشنا باشید تا بعدا دچار مشکلات حقوقی نشوید.