افزایش بی‌سابقه اجاره‌بها در اصفهان؛ قانون ۲۵ درصدی روی کاغذ ماند
- مجموعه: اخبار اقتصادی و بازرگانی
- تاریخ انتشار : دوشنبه, ۲۸ مهر ۱۴۰۴ ۱۳:۵۹
خبرگزاری مهر نوشت: در حالی‌که مهرماه هر سال یادآور آغاز جابه‌جایی‌های فصلی در بازار مسکن است، امسال فضای رهن و اجاره در شهر اصفهان حال‌وهوایی متفاوت دارد. گفت‌وگو با مشاوران املاک و شهروندان نشان می‌دهد بازار مسکن نه تنها آرام نگرفته بلکه نشانه‌هایی از بی‌ثباتی و فشار مضاعف را در خود دارد؛ فشارهایی که هم بر دوش مستأجران سنگینی می‌کند و هم تصمیم‌گیری موجران را دشوار ساخته است.
تغییر رفتار طرفین قرارداد، کاهش توان اقتصادی خانوارها و ناهماهنگی در شاخص‌های بازار از جمله مسائلی است که چهره امسال بازار اجاره اصفهان را دگرگون کرده است. در حالی‌که برخی نشانه‌ها از تعدیل نسبی در معاملات حکایت دارد، گروهی از شهروندان همچنان از افزایش هزینه‌های سکونت و کمبود گزینه‌های مناسب گلایه‌مندند.
این گزارش میدانی با بررسی میدانی دفاتر املاک، گفت‌وگو با مردم و تحلیل دیدگاه کارشناسان، تلاش دارد تصویری واقعی از وضعیت کنونی رهن و اجاره در اصفهان ارائه دهد و به این پرسش پاسخ دهد که بازار مسکن شهر در مهرماه امسال به کدام سمت رفته است؟
وضعیت عمومی بازار
طبق بررسی آگهی‌های منتشرشده، میانگین نرخ اجاره مسکن در شهر اصفهان در مهرماه ۱۴۰۴ به حدود متری ۱۹۵ هزار تومان رسیده است. این در حالی است که در مناطق مختلف شهر با توجه به متراژ، سال ساخت، امکانات و نوع قرارداد (رهن کامل، بخشی، یا اجاره ماهانه) دامنه نرخ اجاره بسیار گسترده است. به عنوان مثال در داده‌های خردتر دیده شده است که برای واحدی ۸۰ متری مبلغ ودیعه (رهن) و اجاره ماهانه برای مستأجران به شدت بالا رفته است.
یکی دیگر از شاخص‌های مهم این است که قانون «حداکثر افزایش اجاره‌بها به میزان ۲۵٪ برای استان اصفهان» در سال ۱۴۰۴ تعیین شده است. با این وجود بسیاری از قراردادها و آگهی‌ها نشان می‌دهد که این سقف رعایت نمی‌شود یا نوعی جابه‌جایی رقم‌ها از رهن به اجاره ماهانه در جریان است تا ظاهراً رعایت سقف به نظر برسد.
از سوی دیگر، مشاوران املاک محلی گزارش می‌دهند که بخش قابل توجهی از مستأجرانی که در ماه‌های قبل قرارداد بسته‌اند، اکنون برای تمدید، با فشار موجر برای افزایش بیشتر مواجه شده‌اند و اگرچه قانون اجازه افزایش تا ۲۵٪ را داده است ولی عملاً بسیاری از قراردادهای جدید با نرخ‌های افزایشی فراتر از آن بسته می‌شوند. در یکی از گفتگوها مشاور املاک منطقه جنوب شهر با خبرنگار مهراظهار کرد: بخش زیادی از قراردادهای جدید در ماه مهر با ودیعه‌ای نزدیک به ۸۰۰ میلیون تومان یا بالاتر ارائه می‌شود، در حالی که اجاره ماهانه نیز نسبت به سال قبل به شکل محسوس افزایش یافته است.
از منظر خانوارهای مستأجر نیز وضعیت به گونه‌ای است که انتخاب واحد مسکونی مناسب با بودجه محدود به چالشی جدی بدل شده است. یکی از مستأجران که در محله میانی شهر ساکن است، در گفت و گو با خبرنگار مهر با اشاره به اینکه بودجه اولیه وی برای رهن و اجاره در ابتدای سال کمتر بود، اظهار کرد: حال برای همان متراژ باید ودیعه‌ای خیلی بیشتر بدهم و اجاره ماهانه نیز تقریباً دو برابر شده است.
مشاوران املاک چه می‌گویند؟
برای درک بهتر از پشت صحنه، به سراغ چند دفتر مشاور املاک در مناطق مختلف شهر رفتیم. در منطقه خیابان چهارباغ بالای اصفهان، آقای صادقی مشاور املاک با بیش از ۱۰ سال سابقه، در گفتگو با خبرنگار مهر اظهار کرد: در ماه‌های اخیر سفارش مالکین برای افزایش نرخ بسیار شدید شده است. وقتی می‌گوئیم نرخ متری ۱۹۵ هزار تومان، معنایش این است که واحدی ۸۰ متری اکنون ممکن است اجاره‌ای در حدود ۱۵ تا ۱۶ میلیون تومان ماهانه به علاوه ودیعه‌ای چند صد میلیون تومانی داشته باشد. رهن کامل برای بسیاری از واحدها نیز به میلیارد تومان نزدیک شده است.
وی افزود: سال گذشته واحد مشابهی با قیمت ودیعه ۷۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۱۵ میلیون تومان در همان منطقه عرضه شده بود؛ حال رقم‌ها به وضوح تغییر کرده‌اند.
در منطقه میان‌قیمت‌تر شمال شهر، آقای پویان، مشاور دیگری در گفتگو با خبرنگار مهر اظهار کرد: مراجعه مستأجران روزبه‌روز سخت‌تر شده است. بسیاری از خانوارها بودجه‌ای محدود دارند و نمی‌خواهند ریسک پرداخت رهن سنگین را به‌عهده بگیرند، بنابراین گزینه‌هایی که فقط اجاره ماهانه می‌دهند یا رهن کمتر را ترجیح می‌دهند بیشتر مورد توجه قرار گرفته‌اند. با این حال مالکین در بسیاری از قراردادها خواسته‌اند که رهن بالا داده شود و اجاره ماهانه پایین‌تر به نظر برسد تا افزایش واقعی کمتر به چشم بیاید.
وی ادامه داد: در شرایطی که بازار خرید و فروش در رکود است، واحدهای آماده برای اجاره تبدیل به گزینه اصلی شده‌اند. این یعنی موجران دست بالا دارند و می‌توانند درخواست‌هایی کنند که قبلاً قابل بحث نبود. مستأجران هم ناچارند انعطاف بیشتری نشان دهند.
با توجه به این اظهارات می‌توان نتیجه گرفت که وضعیت بازار رهن و اجاره در اصفهان عمدتاً به نفع موجران است و این مسأله فشار روی مستأجران را تشدید کرده است.
نگاه مستأجران به وضعیت بازار رهن و اجاره و مسکن
خانم جوادی، ۳۷ ساله، با دو فرزند، که از ابتدای مهرماه در واحدی ۷۰ متری واقع در منطقه شرق شهر اجاره کرده است، در گفت و گو با خبرنگار مهر توضیح داد: در سال قبل رهن واحدی مشابه برای ما حدود ۲۱۰ میلیون تومان بود و اجاره ماهانه حدود ۸ میلیون تومان. حال برای واحد جدید باید رهن ۴۲۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه ۱۴ میلیون تومان بدهیم.
وی افزود: ما مجبور شدیم از منطقه مرکزی‌تر به منطقه‌ای با دسترسی کمتر برویم، اما باز هم هزینه زندگی برایمان سنگین شده است.
یکی دیگر از مستأجران، آقا، دلاوری دانشجو و مجرد، که واحدی ۴۵ متری در شمال شهر اجاره کرده است، در گفتگو با خبرنگار مهر اظهار کرد: با خودم گفتم بودجه محدود است، واحد کوچک‌تر بگیرم. اما حتی برای واحد ۴۵ متری، ودیعه معادل حدود ۲۵۰ میلیون تومان خواسته‌اند و اجاره ماهانه حدود ۱۰ میلیون تومان. این برای من که مشغول تحصیل هستم خیلی زیاد است.
وی افزود: اگرچه قانون سقف افزایش ۲۵ درصد را می‌گوید اما هنگام مذاکره موجر می‌گوید: این نرخ عرف بازاری است و باید بپذیری. مستأجران کم‌درآمد عملاً کمترین قدرت چانه‌زنی را دارند.
گفتگو با این ۲ مستأجر نشان می‌دهد که فشار روانی، نگرانی بابت تمدید قرارداد با نرخ جدید، و محدودیت انتخاب بخش عمده‌ای از خرید و اجاره را تحت تأثیر قرار داده است.
عوامل مؤثر بر افزایش نرخ و تورم اجاره
چند عامل کلیدی در افزایش محسوس نرخ اجاره و رهن در اصفهان دیده می‌شوند:
تورم عمومی و افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز: با افزایش قیمت مصالح و هزینه‌های ساخت، موجران حاضرند نرخ اجاره را بالا ببرند تا سرمایه‌شان محافظت شود. تحلیل‌ها نیز نشان می‌دهند که در سال ۱۴۰۴ برای شهرها روند افزایش اجاره‌بها ۳۰ تا ۴۵ درصد پیش‌بینی شده است.
رکود معاملات خرید و عرضه بیشتر واحدهای اجاره‌ای: وقتی خریداران وارد بازار نمی‌شوند، مالکینی که نیاز به نقدینگی دارند، ترجیح می‌دهند واحدشان را اجاره دهند. این افزایش عرضه ممکن است به نوعی نرخ‌ها را تعدیل کند اما همزمان به دلیل کمبود گزینه‌های مناسب برای مستأجران، نرخ‌ها جذاب نیستند.
تقاضای بالا در مناطق خاص و تمایل به واحدهای نوساز یا بازسازی شده: واحدهایی با امکانات مناسب، سال ساخت جدیدتر و دسترسی خوب به خدمات شهری، گزینه‌های مطلوب مستأجران‌اند و بالطبع نرخ بالاتری دارند. آگهی‌ها نشان می‌دهد در محله‌هایی مثل «مرداویج» یا «چهارباغ بالا» قیمت‌ها گران‌تر از متوسط شهر هستند.
تبدیل بخشی از رهن به اجاره ماهانه یا برعکس: برخی مالکین برای پوشش تورم و هزینه‌های نگهداری، از مستأجر درخواست می‌کنند که بخشی از رهن را تبدیل کنند به اجاره ماهانه یا افزایش ودیعه کنند. مشاوران املاک در گزارش فوق تأکید کردند که این روش به نوعی دور زدن سقف قانونی افزایش اجاره محسوب می‌شود.
پیامدها برای مستأجران و موجران
برای مستأجران، افزایش چشمگیر ودیعه و اجاره ماهانه فشار مالی بسیاری بر خانوارها وارد کرده است، به‌ویژه خانوارهای با درآمد متوسط و پایین.
انتخاب واحد مناسب از نظر متراژ، منطقه و امکانات دشوارتر شده است و بسیاری مجبورند به مناطق دورتر یا با امکانات کمتر تن دهند.
نگرانی بابت تمدید قرارداد با نرخ بالاتر و احتمال جابه‌جایی مجدد وجود دارد؛ بسیاری ترجیح می‌دهند قراردادهای کوتاه‌مدت ببندند که امنیت کمتری دارند.
امکان پس‌انداز و برنامه‌ریزی برای سایر هزینه‌های زندگی کاهش یافته است چرا که سهم مسکن در بودجه خانوار افزایش یافته.
برای موجران، موجران توانسته‌اند از وضعیت بازار سود ببرند؛ نرخ‌ها بالا رفته و به نظر می‌رسد قدرت چانه‌زنی آنها افزایش یافته است.
با این حال، اگر هزینه نگهداری واحد، تعمیرات، مالیات و استهلاک رشد داشته باشد، ممکن است فشار بر بازده سرمایه افزایش یابد.
نیز ریسک اعتراض مستأجران و شکایت به مراجع قانونی در صورت افزایش خارج از سقف قانونی وجود دارد؛ پس رعایت مقررات، مستغلات مشاوره‌ی صحیح را می‌طلبد.
برخی موجران ممکن است ترجیح دهند به جای اجاره بلندمدت، گزینه‌های دیگری مانند رهن کامل را مطرح کنند تا از نوسانات اجاره ماهانه مصون بمانند.
پیش‌بینی روند بازار برای ماه‌های پیشِ رو
با توجه به داده‌های موجود و اظهارات کارشناسان، چند سناریو برای بازار رهن و اجاره مسکن در اصفهان قابل تصور است:
اگر تورم عمومی همچنان بالا بماند و هزینه‌های ساخت‌وساز و نگهداری افزایش یابد، ممکن است نرخ اجاره‌بها و ودیعه همچنان رشد یابد.
در صورت ورود سیاست‌های حمایتی دولت یا اجرای جدی‌تر سقف افزایش اجاره و برخورد با تخلفات، ممکن است رشد نرخ تعدیل شود. به این معنا که روند صعودی کندتر شود اما کاهش واقعی نرخ بعید به نظر می‌رسد.
مستأجران ممکن است به سمت واحدهای کوچک‌تر، مناطق فاقد امکانات چندان مطلوب و یا اشتراک مسکن روی بیاورند تا فشار مالی کمتر شود.
موجران نیز ممکن است تمایل بیشتری به بازسازی واحدهای خود با امکانات بهتر داشته باشند تا بتوانند نرخ بالاتر برای اجاره بگیرند؛ این امر به مرور ممکن است بازده سرمایه برای واحدهای معمولی کمتر با امکانات متوسط را کاهش دهد.
حال چه باید کرد؟
با توجه به آنچه در بازار مشاهده شد، چند توصیه برای هر دو طرف قرارداد مسکن مطرح است:
موجران و مشاوران املاک نیز ضروری است که اطلاع دقیقی از سقف قانونی افزایش اجاره‌بها داشته باشند و در تنظیم قراردادها شفاف باشند تا از ریسک‌های حقوقی اجتناب شود.
هر دو طرف می‌توانند نقش مشورت گرفتن از کارشناسان املاک محلی را جدی بگیرند، زیرا شرایط منطقه‌ای و امکانات واحد تأثیر زیادی بر نرخ دارد.
توجه به اینکه رهن کامل با اجاره ماهانه ترکیب می‌شود؛ بسیاری از قراردادها به سمت دریافت رهن بالا و اجاره ماهانه پایین‌تر رفته‌اند تا ظاهر قرارداد «معمولی» به نظر برسد؛ مستأجر باید این ترکیب را دقیق بررسی کند.
با وجود فشارهای موجود، احتمال دارد ثبات نسبی در بازار ایجاد شود؛ اما برای کاهش ریسک، انعطاف‌پذیری، انتخاب منطقی منطقه، واحدی با امکانات متناسب و سن ساخت مناسب می‌تواند کمک بزرگی باشد.
تورم، قانون و ناتوانی؛ مثلث سخت زندگی اجاره‌نشینان در اصفهان
در جمع بندی گزارش می‌توان به این نتیجه رسید بازار رهن و اجاره مسکن در شهر اصفهان در مهرماه ۱۴۰۴ به مرحله‌ای رسیده که حتی کارشناسان از توصیف آن با واژه «رکود تورمی» نیز فراتر رفته‌اند. افزایش پی‌درپی نرخ‌ها، کاهش قدرت خرید خانوارها و ناتوانی مستأجران در تأمین ودیعه و اجاره ماهانه، تصویری از بازاری آشفته و چندپاره به‌دست می‌دهد؛ بازاری که در آن قانون سقف افزایش ۲۵ درصدی بیش از آنکه کارکرد واقعی داشته باشد، تنها در متن آئین‌نامه‌ها باقی مانده است.
در این راستا مشاوران املاک از کاهش شدید قراردادهای تمدیدی، افزایش منازعات میان موجر و مستأجر و تغییر الگوی تقاضا به سمت واحدهای کوچک‌تر و مناطق کم‌برخوردار خبر می‌دهند. داده‌های میدانی نشان می‌دهد میانگین اجاره هر مترمربع مسکن در اصفهان به حدود ۱۹۵ هزار تومان رسیده و ودایع در برخی مناطق شمالی شهر از مرز ۸۰۰ میلیون تومان عبور کرده است. این ارقام نشان می‌دهد بخش بزرگی از خانوارهای متوسط و پایین‌درآمد در آستانه خروج از محدوده سکونت شهری قرار گرفته‌اند.
از سوی دیگر تورم عمومی، رشد هزینه‌های ساخت‌وساز و رکود در بازار خرید و فروش، فشار مضاعفی بر بازار اجاره وارد کرده است. در چنین شرایطی، مستأجران ناگزیر از جابه‌جایی‌های مکررند و موجران نیز با هدف حفظ ارزش دارایی خود، به‌دنبال بازده بالاتر در قراردادهای جدید هستند. نتیجه آنکه بازار اجاره مسکن در اصفهان امروز بیش از هر زمان دیگری نیازمند ساماندهی، نظارت و سیاست‌گذاری مؤثر است تا بتواند از بحران اجتماعی گسترده‌تر جلوگیری کند.
